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Comment investir dans l'immobilier locatif?

Pour investir dans l'immobilier locatif, Simulimmo vous présente les étapes a respecter pour préparer un projet immobilier solide.

👉 Découvrir comment réussir son investissement locatif

Réussir son investissement locatif : mode d’emploi

Lorsque vous souhaitez devenir investisseur locatif, vous achetez un logement dans le but de le louer et d’en tirer des revenus fonciers. Grâce aux dispositifs de défiscalisation, vous pouvez profiter d’avantages fiscaux et optimiser votre investissement. Pour se constituer un patrimoine en grande partie financé par les locataires, vous devez mettre en place un plan d’action précis pour un investissement locatif réussi. Simulimmo vous explique comment réussir votre projet. Suivez notre guide de l’investissement locatif.

Suivre les étapes clés pour un investissement locatif réussi

Préparez votre projet immobilier

Même si l’investissement immobilier représente un des placements les plus rémunérateurs, votre projet doit être bien préparé. Avant de vous lancer, vous devez acheter un ou plusieurs biens qui seront proposés à la location. Il vous sera donc utile d’étudier le marché immobilier pour cibler les types de biens les plus rentables. Vous pourrez également déterminer dans quelle zone la demande est la plus forte afin de dégager un rendement locatif intéressant.

Pour aller plus loin, vous devez vous demander si cette habitation est vouée à devenir votre résidence principale ou secondaire dans le futur. Vous aurez donc plus de facilité à le choisir.

Bien choisir votre bien immobilier

Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, vous devez vous demander s’il est préférable de vous tourner vers une maison ou un appartement. Selon votre budget et la rentabilité souhaitée, vous devrez également décider si vous préférez une grande surface avec un bail durable ou une plus petite surface, très demandée mais avec des changements de locataires fréquents.

Ancien ou neuf ? Le meilleur moyen de choisir le bien idéal est de rechercher un quartier dynamique ou en pleine expansion. Vous pourrez donc compter sur une forte demande locative et peu de vacances entre deux baux. L’ancien peut également nécessiter des travaux que vous devez intégrer à votre budget.

Préparez le financement de votre projet immobilier

La période est propice à l’investissement immobilier locatif puisque les taux de crédit immobilier sont historiquement bas. Vous pouvez donc facilement concrétiser votre projet sans avoir à assumer un coût élevé pour votre prêt immobilier.

Même si le loyer couvre une bonne partie de l’emprunt, vous devez chercher à minimiser au maximum le coût à votre charge. Vous devez donc veiller à obtenir des mensualités adaptées. Pensez à faire appel à un courtier immobilier pour négocier le taux pour cet achat immobilier.

La mise en location du bien

Une fois le logement acheté, vous devez le proposer à la location pour commencer à percevoir des loyers. Justement, vous devez fixer ce montant avec soin pour attirer les candidats.

Comment fixer le montant du loyer ?

Vous avez désormais le rôle de propriétaire-bailleur. Vous devez donc fixer le loyer pour votre bien immobilier. Pour susciter l’intérêt des personnes à la recherche d’un logement à louer, vous devez prendre en considération certains éléments. La surface, l’état du bien, sa localisation et les prestations proposées vous aideront dans ce calcul. Pour fixer le juste prix, renseignez-vous sur le marché et les loyers pour des biens similaires dans le même quartier.

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel, vous devez respecter des plafonds de loyers. Pour chaque zone, un prix au m2 a été fixé. Vous devez donc le respecter scrupuleusement pour profiter de la réduction d’impôt correspondante.

Dans certaines villes de France, comme Lille, Paris ou des communes d’Île-de-France, la loi d’encadrement des loyers a été mise en place. Vous devrez donc également vous y plier pour fixer le montant idéal pour votre loyer.

Louer soi-même ou faire appel à un professionnel de l'immobilier ?

Mettre un bien en location signifie accepter les formalités administratives. Créer une annonce immobilière, organiser les visites, réaliser l’état des lieux, signer le contrat de location, ces démarches peuvent rapidement devenir chronophages.

Pour un investissement locatif clé en main, vous pouvez confier la gestion locative de votre bien à un professionnel de l’immobilier. Il se chargera alors de toutes les contraintes liées à la location d’un bien. Les agences immobilières proposent désormais de devenir le partenaire privilégié des locataires. De votre côté, vous n’aurez donc qu’à encaisser les loyers et profiter de votre achat locatif.

Location meublée ou nue ?

La location meublée comporte des avantages puisque le loyer que vous pouvez demander est en général plus élevé que pour une location nue. En proposant un bien dans une résidence de services, vous pouvez profiter des avantages fiscaux du statut LMNP. Vous pouvez notamment vous intéresser aux étudiants ou aux personnes âgées à la recherche de ce type de logements. Par contre, la location meublée se caractérise par un changement fréquent de locataires.

La location vide correspond davantage à des locataires qui souhaitent s’installer sur le long terme. Si vous souhaitez cibler des familles, vous avez tout intérêt à vous concentrer sur ce type de location.

Les moyens financiers nécessaires pour réaliser un investissement locatif

Pour réaliser un investissement dans l’immobilier, vous devez bien entendu posséder les fonds nécessaires. Vous pouvez vous constituer une épargne avant de solliciter les banques.

Déterminez votre capacité d'investissement

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, vous devez vous pencher sur votre capacité financière. Lors du calcul de votre capacité d’emprunt, la banque tient compte des futurs revenus fonciers issus de la location. Par contre, ils sont intégrés au calcul uniquement à hauteur de 70 %. Pour les 30 % restants, vous devrez compter sur un emprunt. Ces sommes vous seront utiles pour faire face aux charges et aux impôts que vous aurez à régler. Pour déterminer votre capacité d’investissement, vous pouvez vous tourner vers un courtier immobilier.

L’importance de l’apport personnel

L’apport personnel n’est pas obligatoire pour réaliser un crédit dans le cadre d’un investissement immobilier. Les banques apprécient toutefois que l’emprunteur dispose de 10 % du prix d’achat du bien. Cette somme couvre notamment les frais de notaire.

La localisation du bien : où acheter ?

L’emplacement est certain le point le plus important puisqu’il va conditionner votre réussite en tant qu’investisseur locatif. Vous devez donc prendre le temps de bien le choisir.

Les zones géographiques à cibler

Le choix de l’emplacement conditionne la réussite de votre investissement locatif. De préférence, vous devez cibler des quartiers calmes, résidentiels, à proximité des commerces, des écoles et des transports en commun.

Pour vous assurer de trouver des locataires, vous pouvez cibler les villes universitaires, les grandes métropoles ou certaines régions où la demande est particulièrement forte. Le dispositif Pinel désigne des zones tendues où l’offre locative est rare. Vous pouvez en profiter pour proposer votre logement et dégager une rentabilité intéressante.

Le taux de rendement locatif

Pour savoir si un investissement immobilier locatif est rentable, vous devez vous pencher sur le rendement que vous pouvez obtenir. Il est calculé en tenant compte du prix d’achat du bien immobilier et des revenus générés grâce à la location. Un bon taux de rendement locatif se situe entre 3 et 5 %.

Préparez la revente

Même s’il s’agit d’un investissement locatif, vous devez imaginer une revente à plus ou moins long terme. Vous devez vous assurer que la revente sera facile. Vous avez donc tout intérêt à cibler une commune dans laquelle le marché immobilier est favorable. Vous trouverez plus facilement un acquéreur.

Investissement locatif et avantages fiscaux

Pour optimiser votre investissement locatif, renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation pour réduire vos impôts.

Les réductions d’impôt liées à l'investissement locatif

Pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, des dispositifs gouvernementaux de défiscalisation ont été mis en place. Vous pouvez donc en profiter pour cumuler les avantages fiscaux :

La loi Pinel pour un investissement dans le neuf. Elle permet d’obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt ou 63 000 € par an
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et la loi Censi-Bouvard offrent des avantages fiscaux aux investisseurs dans une résidence de services. La réduction d’impôts peut atteindre 33 000 €. La TVA peut également récupérée, ce qui explique que cette location meublée soit tellement appréciée
La loi Malraux propose une réduction d’impôt pour les investisseurs qui achètent et remettent en état des biens situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et dans des Secteurs Sauvegardés (SS)
La loi Denormandie fonctionne comme le dispositif Pinel mais se concentre sur les biens anciens à rénover dans les centres-villes ciblés.
La nue-propriété permet d’acheter un bien à un prix attractif mais d’en laisser la jouissance à un tiers

Gestion personnelle ou mandat de gestion ?

Selon le temps dont vous disposez et le nombre de biens dont vous devez vous occuper, vous pouvez gérer vous-même vos biens ou les confier à une agence immobilière. Si vous optez pour la première solution, vous ferez des économies mais vous devrez assumer toutes les contraintes liées à la location d’un bien immobilier.

En signant un mandat de gestion, vous déléguez tout à un agent immobilier. En échange d’un forfait, il se charge de la mise en location, de la recherche de locataires, des démarches administratives et des encaissements des loyers. Vous profitez donc d’une certaine tranquillité et vous pouvez vous concentrer sur le développement de votre patrimoine immobilier.

L’intérêt de se lancer dans l’investissement locatif

Le placement dans la pierre fait partie des investissements les plus rentables. Pour réussir, vous devez avoir conscience de certains inconvénients.

Avantages et limites

Lorsque le projet d’investissement immobilier est bien préparé, vous allez cumuler les avantages. Vous pourrez vous constituer un patrimoine immobilier, percevoir des revenus complémentaires et réduire le montant de vos impôts.

Vous devez toutefois savoir que des risques existent : dévalorisation du quartier, mauvais choix des locataires et impayés de loyers. Voilà pourquoi vous devez prendre le temps de la réflexion avant de vous lancer dans l’investissement locatif.

Les 5 critères règles d’or pour réussir vos investissements locatifs

1- Optez pour un secteur où la demande locative est forte et où vous pourrez revendre sans difficulté

2- Négociez votre crédit immobilier avec un taux d’intérêt avantageux

3- Réalisez un bilan de l’ensemble des frais que vous aurez à assumer : mensualités de prêt, charges locatives, dépenses imprévues

4- Renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation

5- Utilisez les outils Simulimmo pour calculer sa capacité d’endettement ou le rendement potentiel de son bien

Simulimmo vous accompagne en effet tout au long de votre projet pour mettre toutes les chances de votre côté. Outils et conseils gratuits sont à votre disposition pour préparer votre investissement locatif comme il se doit.

FAQ

Est-ce rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, vous pouvez espérer un rendement entre 7 et 8 %. L’investissement locatif est donc considéré comme un placement rentable.

Quel est le meilleur investissement locatif ?

Le meilleur investissement locatif dépend de votre budget, de votre objectif et de votre volonté de vous constituer un patrimoine immobilier. Location saisonnière ou classique, vous devez donc déterminer quelle forme vous correspond.

Comment faire un bon investissement locatif ?

Pour s’assurer de réaliser un bon investissement locatif, vous devez suivre ces règles d’or :

Choisir un secteur géographique porteur avec une forte demande locative
Étudier sa capacité d’investissement
Diversifier les types d’investissements locatifs afin de dégager une rentabilité maximale
Ne pas chercher un taux de rendement excessif. Profitez plutôt des dispositifs de défiscalisation

Qu'est-ce qu'un bon investissement locatif ?

Un bon investissement locatif désigne l’action d’acheter des biens immobiliers pour ensuite les rentabiliser. Des revenus locatifs peuvent être générés dans le cas de la location ou une plus-value dans le cadre d’une revente.

Ce sont eux qui en parlent le mieux 🙂

L’outil est simple et clair, il m’a permis d’éviter des erreurs pour mon premier investissement. Merci.

Paul F.

J’ai pris contact avec un conseiller qui m’a guidé tout au long de mon investissement. Très bon suivi, je suis très satisfaite.

Lisa D.

La simulation m’a permis de voir des opportunités d’optimisation que je n’avais pas étudiées et le suivi par leurs conseillers est excellent !!

Louis C.