Location meublée : le guide complet à l’attention des bailleurs

En quoi consiste la location meublée ?

Une location meublée désigne un logement qui possède le nécessaire pour la vie courante. En tant que propriétaire-bailleur, vous devrez équiper le bien des éléments suivants : 

• Une literie avec une couette ou une couverture
• Des rideaux ou des volets pour les fenêtres
• Une table et au moins une chaise
• Des étagères pour ranger ses affaires
• Des luminaires
• Le matériel nécessaire pour l’entretien du logement
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four micro-ondes
• Un réfrigérateur ou un congélateur
• De la vaisselle
• Des ustensiles de cuisine

Bien entendu, tous ces équipements doivent être en bon état. Le locataire qui choisit ce logement comme résidence principale pourra donc emménager directement.

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Guide de la location meublée : le contrat ou bail

Lors de la signature d’un bail, vous devez vous assurer de respecter les règles en vigueur pour un logement meublé. Vous pouvez choisir entre trois types de contrat de location LMNP : 

• Le contrat classique est conclu pour une durée d’un an et renouvelable par tacite reconduction.
• Un bail étudiant de neuf mois non renouvelable. Si l’étudiant souhaite rester, il devra signer un nouveau contrat de location.
• Le bail mobilité d’une durée d’un à dix mois pour les personnes qui recherchent un logement temporaire dans une nouvelle ville.

Grâce à ces différentes possibilités, vous pouvez cibler un type de locataires en particulier. À tout moment, vous pouvez vous adresser à une certaine catégorie de particuliers en fonction du bail que vous souhaitez signer

Quel dépôt de garantie en location meublée ?

Pour une location meublée, le dépôt de garantie ou caution correspond à deux mois de loyer hors charges. Cette somme est à verser dès l’entrée dans les lieux, en même temps que le premier mois de loyer. Le montant exact doit être précisé dans le bail de location.

Pour un bail mobilité, sachez par contre que vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie. Vous devrez donc en informer les candidats à la location. Pour vous prémunir contre les impayés de loyer et les dégradations dans le logement, vous pouvez souscrire une assurance garanties des loyers impayés.

Le marché de la location meublée en France

En 2019, ce marché spécifique a connu une hausse de 5,2 % en un an et la tendance semble continuer pour le LMNP en 2024. La flexibilité avec plusieurs types de contrats de location fait le bonheur des propriétaires-bailleurs. Vous pouvez également fixer librement le loyer, qui est en moyenne 50 € plus élevé que pour une location nue. Ceci explique pourquoi l’offre pour ce type de logements augmente en France, notamment dans les grandes villes.

Le phénomène de vacance locative touche peu les logements meublés. Il est de seulement 46 jours pour une location meublée contre 69 jours pour une location vide. Pour un propriétaire, il s’agit donc d’une excellente façon de sécuriser son investissement locatif.

Ce type de bail de location est très prisé dans les grandes villes. Les étudiants et les professionnels en mobilité recherchent régulièrement des biens de ce type. En vous spécialisant dans le domaine, vous pourrez donc répondre à leurs attentes. Ce choix de placement dans l’immobilier LMNP vous permet de générer un rendement annuel intéressant.

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Le statut loueur meublé non professionnel (LMNP)

Un guide de la location meublée se doit d’aborder ce statut spécifique et ses avantages. Lorsque vous décidez de proposer un logement meublé, vous devez vous enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP).

Pour pouvoir bénéficier de ce statut, vous devez respecter certaines conditions :

• La location de biens meublés ne doit pas correspondre à votre activité professionnelle
• Vos recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an
• Les revenus générés par la location meublée ne peuvent pas dépasser 50 % de vos revenus globaux

Quels logements cibler pour la location meublée ?

Vous pouvez proposer un logement meublé en tant que résidence principale. Pour votre achat en LMNP, vous pouvez proposer une chambre à un étudiant, une bien en location saisonnière (sur Airbnb par exemple), une chambre d’hôtes ou investir dans des résidences de services.

Lorsque vous optez pour une résidence de ce type pour étudiants, seniors ou de professionnels, vous pouvez cumuler les avantages du LMNP avec ceux de la loi Censi-Bouvard à condition d'acheter votre LMNP dans le neuf.

N’hésitez pas à consulter également notre article sur la LMNP et l’ancien. 

Les avantages de la location meublée

Se lancer dans la location meublée présente de nombreux points forts. En tant que propriétaire-bailleur, vous pourrez donc préférer cette forme de location. Que vous soyez déjà propriétaire ou que vous soyez débutant en LMNP, Simulimmo vous accompagne dans ce projet.

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La simplicité administrative

Pour bénéficier de ce statut, il vous suffit de proposer un bien meublé à la location. Vous devez veiller à respecter la liste des éléments indispensables. Vous avez simplement deux démarches à réaliser : 

• Déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce via le formulaire dédié.
• Transmettre votre liasse fiscale chaque année au service des impôts des entreprises.

La flexibilité du bail

Le bail meublé est signé pour une durée d’un an ou de 9 mois pour les étudiants. En tant que propriétaire, vous pouvez donc rapidement décider de poursuivre la location avec la personne en place ou d’en choisir une autre si vous rencontrez quelques difficultés.

Si vous souhaitez utiliser le bien en tant que votre propre résidence principale, vous pourrez donc rapidement le récupérer. De plus, il est plus facile de revendre un logement qui fait l’objet d’un bail meublé car les formalités administratives sont moins lourdes que pour un logement nu.

Des revenus locatifs plus élevés

En moyenne, le loyer pour un logement meublé est 10 à 15 % plus élevé que pour un logement neuf. Pour un même prix d’achat, vous pouvez donc obtenir un rendement nettement meilleur en proposant une location meublée.

Compte tenu de l’évolution de la demande, notamment dans le cadre de la colocation, vous limitez les risques de vacance locative. La rentabilité annuelle n’est donc que rarement affectée par des périodes où le logement est inoccupé.

Les avantages fiscaux du LMNP

La location meublée intéresse de nombreux investisseurs puisque des avantages fiscaux non négligeables peuvent être obtenus en fonction du régime LMNP choisi :

• Un abattement de 50 à 71 % avec le régime micro-BIC. Le calcul des impôts repose donc sur les revenus restants après cette déduction.
• Le régime réel simplifié qui permet d’amortir le mobilier ainsi que les dépenses liées à votre activité. Il peut s’agir des frais de notaire, d’agence, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunts et les frais en cas de recours à un comptable.
  
  

Avant de vous lancer dans le dispositif LMNP il est donc important de calculer l'impôt que vous aurez à payer.

En résumé, la location meublé est une excellente option pour défiscaliser vos revenus immobiliers.

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Une plus-value importante en cas de revente

Lors de la revente de votre bien, vous pouvez enregistrer des bénéfices si le prix est supérieur à celui que vous avez payé. Grâce à la flexibilité de votre bail, vous pouvez vendre votre bien rapidement sans avoir à attendre trois ans avant qu’il se termine. Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre article dédié aux plus-values en LMNP.

Les inconvénients de la location meublée

Malgré ses atouts, un guide de la location meublée complet se doit d’aborder les points faibles de ce type d’investissement locatif LMNP. Vu que les baux sont plus courts, la rotation des locataires est plus fréquente. Vous devrez organiser les visites, les états des lieux et signer les contrats de location. Cette activité peut donc rapidement s’avérer chronophage si vous ne faites pas appel à la gestion locative.

Avec une telle rotation, vous devrez également prévoir un entretien plus fréquent du logement, du mobilier et des équipements. En cours de bail, vous devez également gérer les pannes des appareils mis à disposition.

En somme, la location meublée est intéressante fiscalement mais s’avère plus contraignante. Pour éviter d’avoir à tout gérer, sachez que les agences immobilières proposent de plus en plus de les prendre en charge via un mandat de gestion complet. Vous pouvez également consulter les avis sur la LMNP.

La fiscalité de la location meublée

Les avantages de la location meublée concernent également l’imposition. Les investisseurs sont nombreux à s’y intéresser compte tenu de la fiscalité attractive.

L’imposition des revenus générés par la location meublée

Dans ce guide de location meublée, nous voulions vous signaler que la fiscalité LMNP diffère de celle pour les logements nus. Les recettes locatives sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils ne correspondent pas à des revenus fonciers comme pour une location vide. En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes davantage considéré comme une entreprise et créer un statut LMNP. Vous devrez donc remplir les formalités correspondantes.

Pour la déclaration de ces recettes, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition dès lors que vous êtes enregistré comme loueur en meublé non professionnel : 

• Le régime forfaitaire si vous percevez moins de 70 000 €. Vous bénéficiez donc d’un abattement de 50 %. Il peut atteindre 71 % si votre location meublée est classée comme résidence de tourisme.
• Le régime réel : lorsque vous percevez plus de 70 000 €, vous pouvez déduire les charges et les amortissements.

Comme vous pouvez le constater, cette opération peut apparaître comme particulièrement intéressante. Pour vous constituer un patrimoine immobilier en réduisant les impôts au maximum, vous pouvez donc vous tourner vers ce type d’investissement.

Les exonérations d’impôts possibles

La location meublée peut être avantageuse puisque vous pouvez être exonéré d’impôt. Pour pouvoir y prétendre, vous devez respecter les conditions suivantes : 

• Les pièces proposées à la location doivent correspondre à tout ou partie de votre résidence principale.
• Le logement loué doit correspondre à la résidence principale du locataire, même de façon temporaire
• Le prix du loyer doit être fixé de façon raisonnable.
• Dès lors que vous réunissez ces conditions, vous pouvez éviter de payer des impôts. Vous devrez en faire la demande à l’administration fiscale en justifiant votre situation.

Quelles taxes pour vos logements meublés ?

Lorsque vous devez loueur en meublé, professionnel ou non-professionnel, vous devez verser plusieurs taxes aux collectivités locales : 

• La taxe foncière doit être versée chaque année. Son montant dépend de la valeur locative de votre bien déterminée par la collectivité territoriale.
• La cotisation foncière des entreprises ou CFE correspond à un impôt local qui doit être réglée par tous les investisseurs en LMNP, quel que soit le régime choisi.
• La taxe d’habitation concerne tous les propriétaires d’un bien meublé dès lors qu’il sert d’habitation.

Au moment de simuler votre investissement, vous devez comptabiliser ces taxes. Vous saurez précisément quel sera le poids financier d’un tel placement.

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Types de biens éligibles au LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une grande flexibilité en termes de types de biens éligibles. Que vous soyez un investisseur aguerri ou un novice dans le domaine de l'immobilier, il est important de comprendre quels types de biens peuvent être loués sous le statut LMNP pour maximiser votre retour sur investissement.

Les logements classiques

Les logements classiques sont le type de bien le plus couramment loué en LMNP. Il s'agit de biens immobiliers traditionnels tels que les appartements, les maisons ou les studios. Ces logements peuvent être situés dans n'importe quelle zone géographique, bien que les zones à forte demande locative soient généralement plus rentables. Les logements classiques doivent être entièrement meublés et équipés pour répondre aux besoins quotidiens des locataires. Cela inclut des éléments tels que des meubles, des appareils électroménagers et des ustensiles de cuisine.

Les résidences de services

Les résidences de services sont un autre type de bien éligible au LMNP. Elles comprennent les résidences pour étudiants, les résidences de tourisme, les résidences pour personnes âgées (EHPAD) et les résidences d'affaires. Ces types de biens offrent des services supplémentaires aux locataires, tels que la restauration, le ménage ou l'assistance médicale. Investir dans une résidence de services peut offrir des avantages fiscaux supplémentaires, tels que la récupération de la TVA sur le prix d'achat du bien.

Il est important de noter que pour être éligible au statut LMNP, le bien doit être loué pour une durée minimale d'un an (ou neuf mois si le locataire est un étudiant). De plus, le locataire ne doit pas utiliser le bien comme résidence principale.

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Différences entre LMNP et LMP

La location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP) sont deux statuts fiscaux qui présentent des avantages distincts. Il est important de comprendre ces différences pour choisir le statut le plus adapté à votre situation.

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de LMNP s'adresse aux propriétaires qui louent un ou plusieurs biens meublés, sans que cette activité ne constitue leur activité principale. En d'autres termes, les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser les autres revenus du foyer fiscal. De plus, ces revenus ne doivent pas excéder 23 000 euros par an.

Le principal avantage du statut LMNP réside dans son régime fiscal avantageux. En effet, en optant pour le régime réel d'imposition, le loueur en meublé non professionnel peut déduire de ses revenus locatifs l'ensemble des charges liées à l'activité de location (amortissement du bien immobilier, frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux...). Cela permet souvent de ne pas payer d'impôt sur les loyers perçus.

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de LMP concerne les propriétaires dont les revenus de la location meublée dépassent les autres revenus du foyer fiscal et sont supérieurs à 23 000 euros par an. De plus, pour être considéré comme un professionnel, le loueur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le statut LMP offre plusieurs avantages. Tout d'abord, comme le LMNP, le LMP peut bénéficier du régime réel d'imposition, permettant de déduire l'ensemble des charges de ses revenus locatifs. Mais le LMP va plus loin : en cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global, ce qui n'est pas possible en LMNP. De plus, sous certaines conditions, le LMP peut bénéficier d'une exonération de plus-values lors de la revente du bien et d'une exonération d'ISF.

En conclusion

Le choix entre le statut LMNP et LMP dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs. Si vous souhaitez simplement compléter vos revenus sans changer d'activité principale, le statut LMNP peut être plus adapté. En revanche, si vous envisagez de faire de la location meublée votre activité principale, le statut LMP offre des avantages fiscaux plus importants. Dans tous les cas, il est recommandé de se faire accompagner par un expert comptable pour optimiser votre fiscalité.

D'accord, je vais rédiger la partie 13 de l'article en m'inspirant des informations que j'ai pu trouver sur les différents sites que j'ai consultés.

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Choisir son régime fiscal pour investir en LMNP

Lorsque vous décidez d'investir en LMNP, l'un des choix les plus importants que vous aurez à faire concerne le régime fiscal. En effet, en fonction de votre situation et de vos objectifs, vous pouvez opter pour le régime Micro-Bic ou le régime Réel. Chacun de ces régimes a ses propres avantages et inconvénients, et il est essentiel de bien les comprendre pour faire le meilleur choix.

Le régime Micro-Bic

Le régime Micro-Bic est un régime simplifié qui s'adresse aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les locations classées en meublé de tourisme). Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% pour les frais et charges, ce qui signifie que seule la moitié de vos recettes est imposable.

Cependant, il est important de noter que dans le cadre du régime Micro-Bic, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni pratiquer l'amortissement de votre bien. C'est pourquoi ce régime est généralement plus avantageux pour les biens à faible charge et faible valeur.

Le régime Réel

Le régime Réel, quant à lui, est un régime plus complexe qui permet de déduire l'ensemble des charges déductibles liées à l'activité de location meublée, ainsi que d'amortir le bien et les travaux. Cela peut permettre de réduire significativement le montant de vos impôts, voire de ne pas en payer du tout pendant plusieurs années.

Le régime Réel est particulièrement intéressant pour les biens de haute valeur, les biens avec de fortes charges ou ceux qui nécessitent des travaux importants. C'est particulièrement le cas si vous êtes amené à faire des travaux avant la location en LMNP. Cependant, il nécessite une comptabilité plus rigoureuse et peut nécessiter l'aide d'un expert-comptable.

Après avoir consulté plusieurs sources, je suis prêt à rédiger la partie 14 de l'article.

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Déclarer son activité en LMNP

Déclarer son activité en LMNP est une étape cruciale pour être en conformité avec les obligations légales et fiscales. C'est une démarche simple, mais qui nécessite une certaine rigueur pour éviter les erreurs.

La première étape consiste à obtenir un numéro SIRET. Pour cela, vous devez remplir le formulaire P0i auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) de votre région. Ce formulaire permet de déclarer votre activité de location meublée non professionnelle. Il est important de préciser que vous optez pour le statut de LMNP afin d'être correctement enregistré.

Une fois le formulaire P0i rempli et envoyé, vous recevrez votre numéro SIRET par courrier. Ce numéro est unique et sera à indiquer dans vos déclarations de revenus.

La deuxième étape est la déclaration de vos revenus. En tant que LMNP, vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime Micro-BIC et le régime Réel. Le choix du régime fiscal dépend de vos recettes annuelles et de votre stratégie d'investissement.

Sous le régime Micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges. Ce régime est automatique si vos recettes annuelles sont inférieures à 72 600€ (ou 176 200€ pour une location en meublé de tourisme ou une chambre d'hôtes).

Le régime Réel, quant à lui, permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'activité de location ainsi que les amortissements du bien et des travaux. Ce régime est particulièrement avantageux si vos charges sont importantes.

Enfin, il est important de noter que la déclaration de votre activité en LMNP doit être renouvelée chaque année. Vous devez déclarer vos revenus de location meublée sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO dans la rubrique "Revenus Industriels et Commerciaux professionnels et non professionnels".

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