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Réussir dans l’immobilier : notre guide sur l’investissement locatif

Grâce à la liberté dans la façon de financer un investissement immobilier, ce type de placement apparaît comme le plus intéressant. Pour se constituer un patrimoine, vous allez devoir miser sur votre apport personnel ou sur un crédit immobilier. Avec Simulimmo et son guide sur l’investissement locatif, vous allez découvrir comment devenir un investisseur immobilier à succès. Dans l'immobilier locatif classique ou par le biais de l’immobilier pierre-papier, plusieurs solutions existent.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

L’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le proposer à la location. Vous pourrez ainsi percevoir des revenus complémentaires, préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine. Suivez nos conseils pour bien investir.

Comme vous l’explique ce guide sur l’investissement locatif, vous pouvez optimiser vos investissements en recherchant des dispositifs de défiscalisation. Vous pouvez donc percevoir des loyers tout en réduisant vos impôts. Le dispositif Pinel fait partie des plus connus et celui qui offre les réductions fiscales les plus importantes selon la durée d’engagement de mise en location du bien.

Préférer le neuf ou l’ancien

Aucun guide sur l’investissement locatif vous conseillera un type d’investissement immobilier plus qu’un autre. Pour choisir le placement qui vous correspond, surtout si il s'agit de votre premier investissement, vous devez avant tout considérer les atouts de chacun d’eux : 

Avec le neuf, vous profiterez de garanties supplémentaires (notament la garantie décénale), d'un logement aux dernières normes (BBC, RT2012), de frais de notaire réduits et vous pourrez bénéficier d'importantes aides de l'Etat comme la loi Pinel qui permet d'obtenir des réductions fiscales sur plusieurs années. Par contre, le prix à l’achat est souvent plus élevé que dans l’ancien. 

L’investissement dans l'ancien est en général moins cher que le neuf. En ce qui concerne l’imposition de vos revenus locatifs, vous pouvez déduire les travaux de rénovation. Vous pouvez vous appuyer sur des dispositifs de défiscalisation comme la loi Denormandie, le Borloo ancien ou le dispositif Malraux.

Au-delà du choix du type de logement, vous devez aussi vous concentrer sur les caractéristiques du bien. Vous devez aussi bien choisir votre emplacement. Bien desservi par les transports en commun, proches des commerces ou des écoles, vous trouverez facilement des locataires.

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Faut-il emprunter pour investissement immobilier ?

Le principe de l’investissement immobilier est différent de celui de l’achat d’une résidence principale. Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

Grâce aux loyers que vous allez percevoir, vous profitez d’un effet de levier. Ces sommes vont en effet couvrir les mensualités du crédit. En tant qu’investisseur, les fonds propres dont vous avez besoin pour concrétiser ce projet sont donc minimes. Le crédit immobilier ne devrait donc pas peser énormément sur votre budget si votre projet est bien préparé avec un guide sur l’investissement locatif.

 

Investissement locatif : le guide des méthodes

En général, l’immobilier locatif est pensé dans le cadre d’un investissement classique via l’achat d’un bien immobilier. Pourtant, il existe d’autres moyens avec notamment la pierre-papier via les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Vous pouvez également vous tourner vers le crowdfunding ou les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).

Guide de l’investissement locatif : l’immobilier classique

Lorsque vous optez pour l’immobilier traditionnel, vous devrez assumer les responsabilités d’un bailleur de location nue ou meublée. Vous devrez respecter vos droits et devoirs, conformément au contrat de location. Lorsque vous optez pour l’immobilier classique pour votre investissement locatif, vous devrez donc dégager beaucoup de temps pour réaliser les achats, vous occuper de la gestion locative, les déclarations fiscales, l’entretien et les travaux. Dans le cas d'un achat d'un immeuble de rapport vous devrez aussi gérer seul les entretiens et charges liés au batiment. Vous devez donc en avoir conscience avant de vous engager dans cette voie.

Ensuite, vous devrez choisir la location meublée ou nue. Vous devrez vous renseigner sur les dispositifs de défiscalisation. Ce type de projet immobilier demande une préparation avec un guide sur l’immobilier locatif afin de s’assurer de profiter d’un rendement maximal.

Préférer la location nue ou meublée ?

Lorsque vous ne vous intéressez pas à la fiscalité de vos revenus locatifs, vous vous tournez plus facilement vers la location nue. Par contre, vous devrez savoir que la facture fiscale sera plus élevée si vous ne vous intéressez pas aux dispositifs de réductions d'impôts. L’assiette est fixée à 70 % des revenus fonciers puisque l’abattement est de 30 %. Selon votre tranche marginale d’imposition, ces frais pourraient peser sur votre budget. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Voilà pourquoi de nombreux investisseurs se tournent vers la location meublée.

Réduire ses impôts grâce au statut LMNP

Dans notre guide de l’investissement locatif, nous devions mettre en avant le fait que la location meublée est souvent plus avantageuse fiscalement. Grâce au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les loyers ne sont plus imposés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avec une imposition moins lourde, votre investissement sera davantage rentable. Vous pouvez choisir entre un abattement forfaitaire de 50 % ou une déduction des frais réels et obtenir un net imposable très faible.

La location meublée est idéale si vous souhaitez louer des studios ou des T1 à des étudiants ou jeunes actifs. Bien entendu, vous devrez vous assurer que le mobilier obligatoire est bien présent dans le logement. Le loyer est justement plus élevé que pour une location nue afin de couvrir les frais d’entretien et de remplacement des meubles. Du côté de la gestion locative, elle peut sembler plus facile puisque les baux sont de seulement un an contre 3 ans pour la location nue.

Guide sur l’investissement locatif : comment défiscaliser ?

Lorsque vous vous concentrez sur l’immobilier neuf, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale intéressante. Au même titre que le statut de loueur meublé non professionnel, ces dispositifs de défiscalisation permettent d’augmenter votre rentabilité annuelle. 

Pour trouver la meilleure formule, vous devez voir plus loin que la simple défiscalisation grâce à un guide sur l’investissement locatif. Pensez également à analyser le prix du bien immobilier, le montant des loyers perçus, le mode d’imposition ainsi que les avantages fiscaux si vous utilisez un dispositif en particulier.

Dans l’ancien, le dispositif Denormandie fonctionne de la même façon que la loi Pinel. Par contre, vous devrez rénover le bien acheté avant de le proposer à la location. Cependant, le neuf est souvent préféré puisque les frais de notaire s’élèvent à 3 % alors qu’ils sont de 8 % dans l’ancien. Vous bénéficiez également d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans.

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L'immobilier pierre-papier : une autre forme d’investissement immobilier

L’immobilier pierre-papier offre de nouvelles formes d’investissements pour tous ceux qui souhaitent déléguer la gestion : 

Les SCPI : ces sociétés civiles immobilières vous proposent d’acheter des parts et de percevoir des loyers, sans gérer les biens par vous-même ;

Le crowdfunding immobilier : grâce à ce mode de fonctionnement, vous pouvez financer les projets de promoteurs et percevoir des intérêts en tant que créancier ;

Les SIIC : grâce à l’achat d’actions dans une société d’investissement immobilier cotée, vous percevez des dividendes.

Grâce à notre guide sur l’investissement locatif, vous allez découvrir ces nouvelles opportunités de placement dans l’immobilier.

Les SCPI : percevoir des loyers en tant que propriétaire-associé

En France, vous pouvez investir auprès de 200 sociétés civiles de placement immobilier. Selon votre objectif, vous pouvez préférer des SCPI de rendement, de plus-value ou de défiscalisation. Vous pouvez d’ailleurs financer cet investissement immobilier en ayant recours à un prêt bancaire.

Ce mode d’investissement est avantageux puisque vous choisissez la SCPI qui vous intéresse. Ensuite, la société de gestion se charge du parc immobilier. Vous recevez les loyers sans vous soucier des démarches nécessaires, de l’entretien ou des travaux dans les biens.

Le choix dans le domaine est vaste puisque vous pouvez vous concentrer sur l’immobilier résidentiel, les bureaux, les commerces ou diversifier vos placements en France ou à l’étranger. Quelle que soit votre préférence, cet investissement long est assorti de frais d’achat entre 5 et 9 %. En tant que propriétaire-associé, vous profitez des choix de la SCPI et percevez des loyers satisfaisants. Avec un rendement moyen de 5,30 % en 2020, il s’agit d’une excellente alternative en matière d’investissement locatif.

Le crowdfunding immobilier : prêter des fonds à des promoteurs

Le crowdfunding ou financement participatif consiste à prêter en commun pour permettre la réalisation d’un projet. En tant qu’investisseur, vous faites office de prêteur au même titre qu’une banque. Vous devenez donc un créancier. Après avoir signé un contrat avec la rémunération souhaitée, vous pouvez percevoir des intérêts entre 8 et 10 %. Cet investissement à court terme permet de récupérer ses fonds en 18 à 24 mois. À ce moment précis, vous pourrez toucher vos bénéfices et choisir d’investir dans un nouveau projet.

Pour ce type d’investissement, vous devez passer par une plateforme de crowdfunding qui sert d’intermédiaire entre les promoteurs et les personnes à la recherche d’un investissement. Avant de proposer les projets, la plateforme réalise un audit pour s’assurer qu’ils soient suffisamment sûrs. Avec un rendement moyen de 9,3 %, cette forme d’investissement immobilier est à considérer.

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Devenir actionnaire de SIIC

Dans un guide sur l’investissement locatif, il est indispensable de connaître les sociétés d’investissement immobilier cotées en bourses. Souvent spécialisés dans l’immobilier de bureaux, les locaux commerciaux ou les établissements de santé, vous pouvez acheter des actions. Ensuite, ces SIIC reversent 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values. Les dividendes que vous pouvez espérer sont élevés puisqu’ils sont compris entre 5 et 10 %.

Le mode de fonctionnement diffère des deux méthodes précédentes puisque vous devrez investir en bourse pour percevoir des dividendes. Le risque peut donc apparaître comme plus important compte tenu de la volatilité des cours. Cet investissement est donc en général recommandé pour les investisseurs confirmés.

Quels sont les avantages de la pierre-papier ?

Notre guide sur l’investissement locatif devait consacrer une partie importante à l’immobilier pierre-papier car ces investissements possèdent des points forts évidents :

Le ticket d’entrée est bas puisque vous pouvez investir dès quelques centaines d’euros ;

Vous n’avez pas d'efforts à faire pour la gestion locative. Vous profitez donc de revenus passifs facilement ; 

Vous diversifiez vos placements et vous limitez les risques de subir des impayés de loyer.

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👉 Questions fréquentes

Quel montant pour un investissement locatif ?

Comment faire un investissement locatif rentable ?

Où investir dans l'immobilier locatif ?

Est-il rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

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