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Investissement locatif à Paris : misez sur un marché rentable
Se concentrer sur Paris signifie que vous souhaitez profiter d’un marché particulièrement tendu avec une demande qui explose. Pour votre investissement locatif à Paris, vous profitez de loyers élevés et vous pouvez espérer une plus-value importante en cas de revente du bien. Simulimmo vous explique en détail pourquoi cette ville peut vous proposer un rendement intéressant et les investissements les plus sécurisés en Île-de-France.
Les caractéristiques du marché immobilier parisien
Le marché immobilier parisien est propice à l’investissement immobilier puisque les offres sont rares alors que la demande reste toujours élevée. Ce déficit de logements disponibles a pour conséquence de faire gonfler les prix à la location ou à la vente. Pour votre investissement locatif à Paris, vous devez donc vous assurer que cette tendance va durer.
La plupart des immeubles parisiens sont anciens. Avec peu de terrains disponibles, le foncier se développe peu. Si quelques programmes neufs voient le jour, ils font souvent suite à un besoin de rénovation ou de remplacement d’un immeuble dégradé. Alors que la demande locative ne cesse d’augmenter, les biens disponibles sont pour leur part très rares. Dans ce contexte, il est évident qu’un investissement locatif dans l’ancien à Paris vous sera profitable. Bien entendu, vous pouvez aussi vous positionner sur un bien neuf afin de proposer à vos locataires un bien avec une performance énergétique supérieure.
Investissement locatif à Paris : un dynamisme économique avantageux
Si on ne tient pas compte de l’année 2020 compte tenu de la crise sanitaire, Paris enregistre toujours des chiffres record en termes de tourisme. En 2019, la fréquentation de la ville Lumière a augmenté de 12 %. Avec 3 millions de visiteurs, l’économie parisienne se porte particulièrement bien. Les voyageurs sont issus du monde entier. Ils sont notamment attirés par le patrimoine historique et religieux de la ville. Il y a donc fort à parier que Paris retrouvera rapidement son affluence une fois cette crise sanitaire terminée.
Le tourisme d’affaires est également à hausse avec une fréquentation en hausse de 8 % en 2019. Pour les professionnels du secteur, l’activité devrait donc reprendre lorsque la crise sanitaire sera éloignée. Si on a pu constater un léger recul lors de l’année 2020, les prix de l’immobilier restent élevés. Pour un investissement locatif à Paris, vous devrez prévoir de payer 11 000 €/m2.
Grâce aux projets d’urbanisme, la hausse pourrait se poursuivre dans les années à venir. La mise en place de pistes cyclables et le développement du Grand Paris devraient booster le dynamisme économique de Paris. L’arrivée des Jeux Olympiques en 2024 devraient également être une chance de voir l’activité se développer. Il est donc plus que judicieux de réaliser un investissement locatif à Paris pour pouvoir en profiter.
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Paris dans le classement des meilleures villes universitaires au monde
Paris arrive bien souvent en tête des villes universitaires au monde, notamment grâce à la qualité de l’enseignement à la Sorbonne et à Paris 1. Les étudiants viennent donc du monde entier pour en profiter. La popularité des écoles privées de commerce, d’hôtellerie et de luxe accroît également sa popularité.
Un investissement locatif à Paris vous sera donc profitable puisque ces étudiants seront à la recherche d’un logement pour l’année universitaire. Avec 370 000 jeunes chaque année qui souhaitent trouver un mode d’hébergement adapté, vous avez la certitude de trouver facilement un locataire. La garantie Visale sécurise d’ailleurs vos loyers. En investissant dans un logement étudiant en résidence de service ou dans la colocation, votre rentabilité sera intéressante.
La demande locative booste le prix des loyers
Si la forte demande dans la métropole parisienne a pour conséquence de faire augmenter les prix à l’achat, les loyers ont l’avantage de suivre. Ils sont en effet assez élevés, ce qui permet à un acheteur de profiter de son investissement locatif à Paris. Vous pouvez donc rentabiliser facilement votre placement immobilier en déterminant un loyer en accord avec les prix du marché.
Paris fait partie des villes qui ont adopté un encadrement des loyers. Vous devrez donc fixer le vôtre en fonction de ces règles. Renseignez-vous sur les plafonds dans le quartier qui vous intéresse. Toutefois, les limites fixées permettent bien souvent de faire de beaux profits.
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L’explosion de la location longue durée dans la capitale
Échappant aux règles concernant les plafonds de loyers, les locations de courte durée séduisent de nombreux propriétaires. Lorsqu’ils n’occupent pas leur logement, ils peuvent le proposer à des touristes via des plateformes de type Airbnb. Cette solution permet de gagner en moyenne 25 % de plus par rapport à la location classique.
L’évolution de l’offre locative de courte durée force les locataires à s’éloigner des quartiers centraux. Les quartiers périphériques voient donc une hausse des prix assez importante. En tant qu’investisseur, vous pouvez donc gagner à rechercher des logements dans ces zones. En vous positionnant dès à présent sur un marché en expansion, vous profiterez d’une belle rentabilité.
Vous pouvez également investir dans une résidence de tourisme. Vous serez prêt à proposer votre hébergement aux touristes ou personnes de passage à Paris. Dans ce cas, vous profitez de nombreuses réservations et des avantages fiscaux offerts par le statut LMNP.
Quels types de logements pour un investissement locatif à Paris ?
Dans la capitale, les petites surfaces sont les moins chères à l’achat et offrent le meilleur rendement locatif. Les studios, T1 et T2 bénéficient d’un loyer plus intéressant si on étudie les prix au mètre carré. Pour dégager une rentabilité intéressante, vous avez donc tout intérêt à vous concentrer sur des appartements de moins de 50 m2. Les couples, les jeunes actifs et les étudiants recherchent en effet ces petites surfaces. Vous pouvez donc cibler ces locataires.
Les grandes surfaces et immeubles de rapport offrent une rentabilité plus élevée. Les logements de type T4 ou T5 peuvent être proposés dans le cadre de la colocation où le prix à la chambre s’applique. Vous percevrez donc un loyer plus important pour cet investissement locatif à Paris. Par contre, vous devrez assumer davantage de démarches administratives compte tenu du renouvellement fréquent de locataires. Vous devrez également prévoir un renouvellement fréquent du mobilier si vous proposez un logement meublé. La vacance locative peut également être plus élevée pour ces grands appartements.
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Quels quartiers privilégier pour un investissement locatif à Paris ?
Pour sécuriser votre investissement, prenez soin d’analyser le marché locatif parisien. Les quartiers les moins chers sont le 13e, le 15e, le 18e, le 19e ou le 20e. Vous vous renseignerez aussi sur l’environnement, le cadre de vie pour déterminer le potentiel locatif de ces logements au-delà du prix à l’acquisition.
Le plus intéressant reste toutefois le 9e arrondissement qui se caractérise par de l’animation et une qualité de vie intéressante. L’expansion du 10e arrondissement représente également une opportunité à saisir.
Dans le cadre d’un investissement locatif à Paris, vous pouvez donc comparer les appartements et les prix proposés dans ces quartiers. L’objectif est de miser sur un logement dans une zone agréable, proche des transports en commun, des écoles et des commerces. Vous devez vous mettre dans la peau du futur locataire pour dénicher le bien idéal.
Les zones où la location est facile
Au-delà du prix d’acquisition, vous devez aussi vous demander quels les quartiers dans lesquels les biens se louent facilement. Pour limiter la vacance locative, vous pouvez les cibler en priorité. Vous sécuriserez ainsi votre demande locative à Paris.
Il s’agit notamment des 13e, 15e, 17e, 18e, 19e et 20e arrondissements de Paris. Grâce à ces indications, vous pouvez prospecter pour trouver le bien idéal pour votre investissement locatif à Paris. Vous devrez vous concentrer sur le prix à l’achat et le loyer que vous pouvez espérer pour imaginer votre future rentabilité locative.
En utilisant la méthode de calcul du taux de rentabilité, vous pourrez plus facilement comparer des opportunités immobilières. Vous divisez le montant annuel des loyers par le prix à l’achat pour savoir si le rendement brut est suffisant.
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L'impact de l'encadrement de loyers à Paris
Pour une location à Paris, le prix moyen du loyer est de 30 €/m2. Si cette référence peut varier selon les quartiers et les rues, la loi sur l’encadrement des loyers vous protège contre une forte concurrence.
Depuis la mise en place de cette mesure, le plafond de loyers est fixé par arrêté préfectoral. Il varie selon les quartiers et l’âge du bâti. Vous pouvez vous renseigner sur le sujet afin de dégager un rendement maximal pour votre investissement locatif à Paris. En effet, le ratio entre prix d’achat et loyer doit être intéressant pour dégager un rendement annuel entre 3 et 4 %. Avant de faire une offre pour un logement, vérifiez que la rentabilité de votre investissement locatif à Paris se trouve bien dans cette fourchette. S’il est inférieur, il ne pourra pas être considéré comme un placement judicieux.
De plus, vous vous constituez un patrimoine immobilier intéressant. Vous ne devez donc pas être freiné par cet encadrement de loyers. Les perspectives de plus-value lors de la revente vous encourager à investir dans Paris.
Investissement et réductions fiscales avec la loi Pinel
En préférant le neuf à Paris, vous bénéficier d’une défiscalisation intéressante. Plus vous vous engagez à louer votre bien longtemps, plus la réduction offerte par la loi Pinel est élevée. Avec une demande bien supérieure à l’offre, Paris représente la zone A de ce dispositif, soit la plus importante.
La loi Pinel s’applique aussi dans l’immobilier ancien, ce qui est une bonne nouvelle pour la métropole parisienne compte tenu de l’offre pléthorique de biens dans des immeubles anciens. Dès lors que vous acceptez de réaliser des travaux de réhabilitation ou que vous améliorez la performance énergétique, vous pouvez prétendre aux avantages fiscaux associés. Ils sont calculés en fonction du montant des travaux entrepris, dans la limite de 10 700 € par an.
Bien entendu, le principe de la loi Pinel s’applique également dans l’ancien. Vous devez vous engager à louer votre bien pour une durée minimale de 6 ans et vous respectez scrupuleusement les plafonds des loyers et des ressources. Seuls les biens de moins de 300 000€ ou 5 500€/m2 sont concernés. Vous devrez donc bien choisir votre secteur avant de réaliser un investissement locatif à Paris afin de vous assurer d’être bien éligible.
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