Loi Pinel : tout ce qu’il faut savoir en 2023

 

Loi Pinel : comment ça marche ?

Cette loi effective depuis le 1er septembre 2014 permet d’obtenir une réduction d’impôt à condition d’acquérir un logement neuf, ou ancien dans certaines situations, pour le mettre en location. Cette loi a pour objectif de soutenir le marché locatif dans les zones à forte demande tout en proposant des loyers plafonnés et accessibles aux foyers modestes qui ne peuvent bénéficier des logements sociaux. Le dispositif Pinel est toutefois soumis à plusieurs conditions d’obtention.

 

Quelles sont les conditions d’application de la loi Pinel ?

L’état du logement

En premier lieu, le logement acquis doit rentrer dans l’une de ces catégories :

• Logement neuf
• Logement sur plan achevé dans un délai maximum de 30 mois suivant l’acquisition ou la date de dépôt du permis de construire (Vente en État Futur d’Achèvement)

Le logement en question doit également respecter certaines normes en matière de consommation d’énergie. Les logements neufs ou en construction doivent détenir la réglementation thermique RT 2012. Enfin, le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, en tant qu’habitation principale.

Ce qui a changé en 2021

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif peuvent bénéficier du dispositif Pinel. Cela signifie que les maisons individuelles et les lotissements pavillonnaires ne peuvent plus être achetés dans l’espoir de profiter d’une réduction d’impôt. Par ailleurs, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas mitoyennes ne sont pas considérés comme des bâtiments d’habitation collectifs.

Ce qui va changer en 2023 et 2024

A partir du 1er Janvier 2023 les taux de réduction d’impôts de la Loi Pinel vont diminué et le dispositif Pinel + (appelé aussi Super Pinel) fera son apparition. En respectant les critères supplémentaires du Pinel Plus, vous pourrez conserver des avantages fiscaux identiques à 2022.
Le décret n’étant pas encore publié nous n’avons pas encore tous les détails de ce nouveau dispositif mais il faudra certainement respecter des normes environnementales de construction plus élevées (RE2020 avec étiquette énergétique A) et des conditions d’agencement de l’appartement plus exigeantes (surfaces minimums en fonction de la typologie, espaces extérieurs obligatoires ou encore un minimum de 2 expositions différentes pour les T3 et plus).
Ces changements de la loi Pinel en 2023 et 2024 sont très importants c’est pourquoi il peut être judicieux de vous lancer en 2023 si vous souhaitez défiscaliser.

La durée de location

La durée de mise en location est choisie à l’avance lors de l’acquisition, et permet d’obtenir une réduction d’impôt correspondante à l’investissement Pinel. L’investisseur doit avoir trouvé un locataire dans un délai maximal d’un an après l’acquisition ou l’achèvement de la construction. Bien que choisie au départ, cette durée peut être modifiée ultérieurement. La réduction d’impôt est de :

• 12 % de l’investissement pour une location de 6 ans
• 18 % de l’investissement pour une location de 9 ans
• 21 % de l’investissement pour une location de 12 ans

La réduction d’impôt maximale cumulée ne peut excéder les 36 000 € sur une période de 6 ans, 54 000 € sur 9 ans et 63 000 € sur 12 ans. Si vous souhaitez avoir une idée précise des gains que vous pouvez réaliser grâce au dispositif Pinel, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne. Vous pouvez ainsi vérifier votre éligibilité tout en obtenant des conseils d’investissement pour réaliser des économies ou consulter nos exemples d'investissement Pinel.

Le revenu des locataires

Initialement réservés aux foyers aux revenus faibles ou intermédiaires, les logements concernés par le dispositif Pinel ont gagné en accessibilité au fil des années. Le revenu plafonné du locataire varie selon deux critères : le nombre de personnes composant le foyer ainsi que la zone où se situe le logement : A, A bis ou B1. Le plafond des revenus est défini en 2023 selon ces barèmes :

Composition du foyer fiscal	Zone A	Zone A Bis	Zone B1
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €
+ 1 personne à charge	77 120 €	70 718 €	51 524 €
+ 2 personnes à charge	92 076 €	84 708 €	73 173 €
+ 3 personnes à charge	109 552 €	100 279 €	71 340 €
+ 4 personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €
Supplément pour chaque personne à charge supplémentaire	+ 13 734 €	+ 12 573 €	+ 9 200 €

Qui peut investir en loi Pinel ?

Ce dispositif est ouvert à toute personne majeure ayant un domicile fiscal en France. Chaque particulier peut investir dans l’objectif de profiter de ce dispositif, à condition de respecter l’ensemble des conditions mentionnées précédemment. Les SCI et les SCPI font également partie des bénéficiaires.

Les zones géographiques : où et comment investir en loi Pinel ?

La défiscalisation Pinel ne s’applique pas uniformément sur le territoire français. Le logement concerné doit en effet se trouver dans l’une des 3 zones encore effectives à l’heure actuelle : A, A bis et B1. Les zones B2 et C sont en effet exclues du dispositif Pinel depuis le 15 mars 2019 afin de se concentrer sur les zones où le marché immobilier est le moins accessible pour les foyers aux revenus modestes. Les 3 zones concernées se divisent de la manière suivante :

• Zone A : L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de Genève.
• Zone A Bis : Paris et 29 autres communes d’Île-de-France
• Zone B1 : Les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande commune parisienne et d’autres communes où les loyers sont élevés (Annecy, Bayonne, les territoires d’outre-mer, etc.)

 

Consultez notre comparatif des régions, départements et villes les plus intéressantes pour savoir où investir en loi Pinel.

Comment calculer le loyer Pinel ?

Les loyers sont également plafonnés en fonction de la zone afin de faciliter l’accès au logement. Bien que limités, ces loyers restent une belle opportunité d’obtenir un rendement locatif intéressant. En 2023, le loyer est plafonné selon les barèmes suivants :

• 13,09 € pour la zone A
• 17,62 € pour la zone A bis
• 10,55 € pour la zone B1

Ce barème est utilisé comme base de calcul dans la formule suivante :

• barème x (0,7 + 19/surface)

La surface utilisée comprend la surface plancher ainsi que la surfaces des annexes, cette dernière étant divisée par 2 et limitée à 8 m² supplémentaires.

Utilisons un exemple pour illustrer cette formule :

Vous investissez dans un appartement T2 à Paris, en zone A bis. Cet appartement a une surface totale de 45 m². Le loyer maximal pour bénéficier du dispositif Pinel s’obtient alors de cette façon : 17,55 * (0,7 + 19/45). Cela correspond à 19,7 €/m². Le loyer plafonné selon le dispositif Pinel sera donc de 19,7 x 45 = 886,5 €.

Peut-on acquérir plusieurs appartements avec le dispositif Pinel ?

L’investissement immobilier permettant de profiter du dispositif Pinel est limité par plusieurs plafonds. L’investissement total ne peut excéder 300 000 € par personne et par an et 5500 €/m². Le nombre de logements est quant à lui limité à 2 dans une année. Enfin, la réduction d’impôt ne peut excéder les 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Pour plus de détails sur comment acheter plusieurs appartement en loi Pinel consultez notre article dédié.

 

Loi Pinel : pourquoi investir ?

Le dispositif Pinel a su se faire une place de choix parmi les investissements préférés des Français. Et pour cause, ses avantages étant nombreux, tant sur le plan financier que sur le plan pratique :

• Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt très intéressante à moyen, voire long terme.
• Il s’agit également d’une occasion parfaite pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais.
• Les revenus passifs générés chaque mois permettent de consolider ses revenus actuels tout en préparant sa future retraite. Vous pouvez ainsi vendre votre logement pour obtenir une plus-value, ou le choisir comme résidence si vous ne souhaitez plus le louer par la suite.
• Le dispositif permet de faire louer son bien à des membres de sa famille, tant qu’ils ne font pas partie du foyer fiscal. De nombreuses personnes font ainsi louer leur logement à un parent ou à un enfant avec un plus faible loyer que sur le marché, tout en bénéficiant des réductions fiscales.
• Ce dispositif est ouvert à tous, y compris ceux qui n’ont pas l’épargne suffisante pour investir. Les intérêts liés à un prêt bancaire sont en effet déductible des loyers, réduisant significativement le coût total de l’investissement. Il est donc possible de contracter un emprunt pour son investissement sans se ruiner.
• Ce dispositif marche également avec les sociétés civiles immobilières (SCI), à condition que celle-ci ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le dispositif Pinel est donc un système relativement ouvert et permissif permettant de bénéficier d’avantages économiques non négligeables.

Les risques et les dangers du dispositif Pinel

Il ne faut toutefois pas ignorer les risques qui peuvent se présenter lors d’un tel investissement :

• Un logement compatible avec le dispositif Pinel doit respecter un certain nombre de critères, tant sur le plan énergétique que géographique. Mieux vaut donc bien s’assurer que le logement choisi respecte toutes les conditions nécessaires. Des frais de travaux majeurs peuvent vite réduire la rentabilité d’un projet immobilier.
• Bien que prolongé jusqu’à 2024, les réductions proposées par le dispositif Pinel vont devenir de plus en plus faibles à partir de 2023. La loi étant voué à disparaitre dans quelques années, mieux vaut donc faire vite afin de profiter au maximum des réductions actuelles !
• Certains vendeurs profitent des avantages fiscaux pour augmenter leurs prix de vente. Un logement peut alors devenir jusqu’à 30% plus cher sous prétexte qu’il est compatible avec le dispositif Pinel ! Mieux vaut donc redoubler de prudence et éviter ce genre d’annonces peu recommandables.
• Les maisons ne faisant plus partie du dispositif Pinel, il est important de prendre en compte le turn-over fréquent que l’on retrouve dans la location d’appartements dans des bâtiments d’habitation collectifs. Un logement vacant pendant plusieurs mois fait perdre le potentiel de rentabilité que propose normalement un projet immobilier. La meilleure solution est de choisir un logement idéalement situé afin d’être sûr de trouver rapidement un locataire.

Se lancer dans un projet d’investissement Pinel ne doit donc pas se faire à l’aveugle. Notre simulateur gratuit vous permet d’avoir une idée concrète de votre projet et de sa rentabilité. Il vous suffit de remplir les informations demandées pour obtenir une stratégie adaptée à votre situation et à vos besoins.

Vous pouvez aussi comparer les avantages et inconvénients de la loi Pinel dans notre article dédié.

 

Les situations particulières

En plus du dispositif Pinel classique, certaines exceptions viennent se rajouter afin de profiter d’avantages supplémentaires. De quoi s’agit-il ?

Loi Pinel ancien

Les logements neufs ou en construction en sont pas les seuls à pouvoir bénéficier du dispositif Pinel. Les logements anciens sont également pris en compte par le dispositif, à condition de respecter certaines règles. C'est ce que l'on appelle communément la loi Pinel ancien. Le logement concerné doit tout d’abord être considéré comme inhabitable, ce qui signifie qu’il ne peut respecter les critères de logement décent définis par la loi. Il peut s’agit d’un logement délabré ou d’un local commercial qui sera modifié en habitation.

L’acquéreur doit ensuite procéder à des travaux de réhabilitation, dont le montant total doit correspondre au moins à 25% de l’investissement total. À l’issue de ces travaux, le logement doit respecter les critères du label Haute Performance Énergétique ou BBC Rénovation 2009. Si ces critères, ainsi que ceux correspondant à un logement décent d’après la loi, sont respectés, le logement peut être mis en location et son propriétaire bénéficie alors exactement des mêmes avantages qu’avec un logement neuf.

Loi Pinel outre-mer

Les logements situés dans les départements et les collectivités d’outre-mer bénéficient d’avantages fiscaux encore plus intéressants que dans la métropole avec le dispositif Pinel Outre-mer. Le plafonnement concernant la réduction d’impôt annuelle passe ainsi de 10 000 à 18 000 €. La réduction effective passe quant à elle de 12, 18 et 21% à 23, 29 et 32%. Le barème des loyers est quant à lui fixé à 10,55 € pour les DOM Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, et à 12,83 € pour la Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna et la Polynésie Française. En ce qui concerne les critères de performance énergétique, ceux-ci sont adaptés aux climats propres à chaque territoire.

Super Pinel

Le Super Pinel aura pour objectif de pallier la diminution de la réduction d’impôt effective à partir de 2023. Ce dispositif permettra ainsi de conserver les avantages fiscaux actuels. Bien évidemment, les critères d’obtention seront plus stricts que ceux du dispositif Pinel classique. Les logements devront ainsi respecter la Réglementation Environnementale de 2020 visant à réduire l’empreinte carbone des infrastructures, ainsi que des normes en matière de qualité d’usage. Ce nouveau dispositif s’inscrit dans une politique environnementale et écologique définie par le gouvernement depuis maintenant quelques années.

SCPI Pinel

Il est également possible d’investir dans un logement par l’intermédiaire d’une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI). L’investissement prend la forme de parts acquises dans la société. Le montant des loyers perçus est alors calculé selon l’apport dans la société. L’investisseur doit alors s’engager à conserver ses parts pendant toute la durée de location choisie. Les pourcentages de réduction d’impôt et les plafonds sont exactement similaires au dispositif Pinel classique.

Dispositif Pinel : notre avis

Encore aujourd’hui, le dispositif Pinel reste l’un des meilleurs outils de défiscalisation immobilière. Relativement simple à mettre en place, il permet de réaliser de belles économies tout en investissant dans l’immobilier, l’un des secteurs les plus fiables et rémunérateurs. La réduction d’impôt que propose cette loi reste aujourd’hui très importante. De nombreux écueils sont tout de même à éviter afin de profiter le plus possible de ces avantages. Nous vous recommandons de vous entourer de professionnels de l’investissement immobilier qui sauront analyser votre situation et planifier avec vous l’investissement le plus rentable pour votre situation. Notre simulateur loi Pinel vous permet d’avoir un résumé complet des meilleures possibilités à votre disposition en seulement quelques minutes.