Simulation de la fiscalité d'un investissement locatif

Utiliser notre simulateur pour un résultat rapide

Cet article va vous détailler les différents régimes fiscaux existants ainsi que leurs optimisations possibles. Avant de rentrer dans le détail vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit qui va analyser votre situation personnelle et vous faire des recommandations sur la ou les stratégies les plus rentables en fonction de vos revenus, la composition de votre foyer fiscal et votre patrimoine existant.

En utilisant notre simulateur vous obtiendrez les résultats suivants pour votre projet immobilier :

• Une liste des stratégies d'investissement locatif adaptés à votre profil
• Le montant d'investissement idéal
• Le crédit immobilier conseillé
• Les revenus espérés (loyers)
• Les charges locatives à prendre en compte
• La fiscalité de votre placement
• Le rendement locatif annuel net
• Une comparaison avec des produits financier
• Les flux de trésoreries

 

Pourquoi utiliser un simulateur d'investissement locatif ?

Avant de réaliser un projet d'investissement il est important de comprendre comment celui-ci va se dérouler. Pour calculer la rentabilité réelle d'un investissement vous devrez tenir compte de son prix d'achat bien sur, des frais de notaire, de sa rentabilité locative brute mais vous devrez aussi estimer la fiscalité qui va en découler.

Cette fiscalité dépend du régime fiscal choisi pour votre investissement immobilier mais aussi de votre revenu imposable et de votre taux marginal d'imposition (TMI).

Utiliser des dispositifs fiscaux avec une réduction d'impôts à la clé est aussi une solution à comparer.

Un simulateur de fiscalité pour votre investissement immobilier locatif est donc indispensable pour calculer précisément la rentabilité d'un investissement avant de lancer votre projet.

 

Les différents régimes fiscaux immobilier à simuler

En matière d'immobilier, pour un particulier, deux régimes d'impositions différents existent : les revenus fonciers pour la location nue et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location meublée.

Si vous investissez avec une société comme une SCI ou une SAS vous pourriez aussi faire le choix d'une fiscalité à l'impôt sur les société (IS).

Le choix de votre régime fiscal aura un impact important sur le calcul de l'impôt et donc aussi sur le calcul du rendement de votre bien immobilier dont vous faites l'acquisition.

 

Comment simuler l’imposition au régime des revenus fonciers ?

Si vous louez un appartement nu (c'est à dire sans meuble) alors vous serez assujetti aux impôts de la catégorie des revenus fonciers.

Pour faire le calcul votre imposition dans ce régime vous devrez d'abord choisir entre 2 options :

• l'imposition au réel ou
• le statut micro-foncier

 

Dans le cas du micro-foncier vous aurez un abattement forfaitaire de 30% c'est à dire que si vous avez perçu 10.000€ de loyers dans l'année vous ne serez imposé que sur la base de 7.000€.

Pour pouvoir profiter de ce statut vous devez avoir perçu au maximum 15.000€ de loyers dans l'année.

 

Dans le cadre de l'imposition au réel il faudra calculer votre bénéfice foncier. Il correspond à l'ensemble des loyers perçus dans l'année diminué des charges déductibles. C'est sur ce bénéfice calculé et non sur le revenu brut que vous serez assujetti à l'impôt.

 

En résumé, si vous percevez moins de 15.000€ de loyers annuels il faudra vérifier su vos charges réelles sont supérieur à 30% afin de faire le bon choix.

 

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Au réel vous pouvez chaque année déduire les charges suivantes :

• Les intérêts et assurances de votre prêt immobilier,
• Les charges de copropriété,
• Les frais de gestion,
• La taxe foncière,
• Les dépenses liées à des travaux de rénovation ou d'amélioration

Dans le cas où l'ensemble de ces charges est plus élevé que les loyers encaissés (ce qui arrive souvent lorsque l'on fait des travaux importants) alors on pourra enregistrer un déficit foncier déductible des revenus du foyer (pour un maximum de 10.700 €)

 

Exemple de calcul d'un bénéfice foncier

Si vous louez votre appartement toute l'année 800€/mois et que vous avez les charges suivantes :

• intérêts d'emprunt + assurance de prêt : 1500€
• charges de copro : 1300€
• Frais de gestion : 570€
• Taxe foncière : 850€
• Travaux : 2000€

Votre bénéfice foncier sera alors de 9600 (loyer annuel) - 1500 - 1300 - 570 - 850 = 5380 €

C'est sur ces 5380€ que vous serez donc imposable au réel.

 

Quelle imposition sur les revenus foncier ?

Que vous soyez au réel ou au micro votre bénéfice sera imposé au taux de votre TMI (tranche marginale d’imposition) ainsi qu’à la CSG-CRDS (17,2%)

La formule a appliquer pour simuler votre impôt est :

Impôts = Bénéfice foncier X (TMI + 17,2) /100

Ainsi, si comme dans notre exemple précédent vous louez un appartement pour 9600€ par an avec un bénéfice foncier (après déduction de vos charges réelles) de 5380€ et que votre TMI est de 30% alors votre impôt à payer sera de :

5380 x (30 + 17,2)/100 = 5380 x 47,2% = 2539€

À retenir : Dans le cas d’un contribuable dans une tranche à 30% tous ses bénéfices seront taxés à 47,2%

 

Comment simuler la fiscalité au régime des BIC en immobilier ?

Si vous louez un appartement meublé (LMNP) alors vous serez dans la catégories des BIC.

Comme pour la location nue vous pourrez choisir entre deux options :

• Micro BIC (abattement de 50%)

• BIC au réel (déduction des charges réelles)

La simulation se fait donc d'une manière très semblable à celle d'un logement nu.

Pour être éligible au statut micro-BIC il ne faudra pas dépasser 72600 € (CAHT) de loyers encaissés par an. Au-delà vous serez automatiquement au régime réel simplifié.

Mais dans de nombreux cas le régime réel est plus interessant c'est pourquoi nous vous recommandons d'utiliser un simulateur de fiscalité qui vous donnera des résultats précis qui dépendent de votre investissement mais aussi de votre imposition existante.

 

Pourquoi le LMNP est souvent plus interessant fiscalement ?

Dans le cas d'une déclaration au micro, vous aurez un abattement plus intéressant (50% au lieu de 30%) et un plafond plus élevé (72.600€ au lieu de 15.000€)

Dans le cas d'une déclaration au réel vous pourrez déduire des loyers perçus les mêmes charges qu'en location nue auxquelles s'ajoute un amortissement de la valeur du bien.

 

Qu'est ce l'amortissement en LMNP ?

L'amortissement en LMNP est une charge comptable linéaire que vous pouvez déduire des loyers et qui vous permet donc de réduire fortement votre imposition.

On pourra amortir le bien immobilier (hors foncier environ 15%) sur une période généralement de 30 ans et les meubles sur une période d'environ 5 à 10 ans.

 

Exemple de simulation simplifiée de fiscalité d'un bien LMNP

Vous louez un appartement meublé 800€/mois acheté 200.000€ dans lequel vous avez mis 5000€ de meubles.

Vous percevez donc en une année 9600€ de loyer.

Au LMNP avec amortissement vous pourrez déduire dans notre exemple :

• charges de copro : 900€

• Frais de gestion : 570€

• Taxe foncière : 850€

• Amortissement de l'immobilier : (200.000 - 15%) / 30 = 5667 €

• Amortissement des meubles : 5000/8 = 625 €

Au lieu d'être imposé sur 9600 € vous serez donc imposé sur 9600 - 900 - 570 - 850 - 5667 - 625 soit : 988 €

Ce résultat sera alors soumis à l'impôt sur le revenu à votre TMI ainsi qu'aux cotisations sociales CSG-CRDS

 

Les dispositifs de défiscalisation

Avec ces premières simulations, vous l'aurez compris, pour faire un investissement locatif et avoir un bon rendement vous devrez prendre en compte les frais fiscaux.

Il peut donc sembler judicieux de se tourner vers des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Denormandie, la loi Malraux ou le Censi-Bouvard.

Ces dispositifs fiscaux vous permettent en respectant certains critères dans votre investissement immobilier locatif d'obtenir une réduction d'impôts qui va booster la rentabilité nette d'un l'investissement.

 

Notre simulateur prend en compte les avantages fiscaux dont vous pouvez profiter et vous aide à maximiser la rentabilité de votre investissement. N'hésitez pas à tester votre éligibilité aux dispositif gratuitement.