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Comment réduire ses impôts dans le cadre d’un investissement locatif ?
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier pour le louer, vous devez assumer les impôts et prélèvements sociaux calculés sur les revenus locatifs. Étant donné qu’ils peuvent être élevés, il est légitime de chercher des moyens de réduire ce poids fiscal. Simulimmo vous explique comment procéder.
Quels impôts pour un investissement locatif via un logement vide ?
Lorsque vous avez décidé d’acheter pour louer un bien vide, vous pouvez opter pour une imposition au régime micro-foncier ou au régime réel.
Comprendre le régime micro-foncier
Lorsque vous décidez d’être imposé selon ce régime, vous devez déclarer l’ensemble des loyers perçus. Pour le calcul de l’impôt pour cet achat locatif, un abattement de 30 % est appliqué. La base de calcul est donc à votre avantage.
Les avantages du régime réel
Pour votre investissement locatif, vous pouvez décider que vos impôts seront calculés selon le régime réel. Dans ce cas, vous déduisez de vos revenus locatifs toutes les charges déductibles suivantes :
- Les intérêts du prêt immobilier contracté pour l’achat du bien immobilier
- Les frais bancaires comme les frais de dossier
- L’assurance emprunteur dans le cadre de ce crédit immobilier
- L’assurance habitation pour propriétaire non-occupant
- La taxe foncière à l’exception des taxes sur les ordures ménagères
- Les travaux utiles pour la réparation, l’entretien et l’amélioration du bien immobilier
Chaque investisseur a le choix entre ces deux régimes. Si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, vous aurez tout intérêt à vous tourner vers le régime réel pour réduire vos impôts. Dans le cas contraire, le régime micro-foncier est plus avantageux.
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Logement meublé : les impôts pour cet investissement locatif
Lorsque vous décidez d’acheter un bien pour le proposer meublé, vous pouvez choisir entre deux statuts afin de réduire l’imposition liée à votre investissement locatif.
Le statut loueur meublé non professionnel (LMNP)
Lorsque vous percevez moins de 23 000 € de revenus locatifs par an, vous pouvez prétendre au statut LMNP et à ses avantages. Vous devrez choisir entre un de ces deux régimes pour le calcul des impôts :
- Le régime micro-BIC : seuls 50 % des loyers sont imposables
- Le régime réel pour lequel vous pouvez déduire l’ensemble des charges locatives de votre bien immobilier
Sachez que le régime réel est obligatoire dès lors que vos revenus fonciers sont supérieurs à 70 000 €.
Statut LMP et mode d’imposition
Lorsque vous dépassez les 23 000 € de revenus tirés de la location meublée, vous êtes considéré comme un loueur meublé professionnel (LMP). Le calcul des impôts de votre investissement locatif dépendent de la structure juridique choisie :
- La micro-entreprise avec un abattement de 50% sur les loyers perçus
- Le régime réel : les impôts sont calculés au titre des bénéfices industriels et commerciaux
Lorsque vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire ces charges avant le calcul de vos impôts pour votre investissement immobilier :
- Les frais d’établissement
- Les frais d’entretien et de réparation
- Les impôts locaux
- Les frais de gestion et d'assurances
- Les intérêts d'emprunt
Comment connaître le montant de ses revenus fonciers ?
Lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts pour votre investissement immobilier, vous devez additionner les éléments suivants :
- Les loyers perçus hors charges générés grâce à des locaux d’habitation, des dépendances, des locaux professionnels ou des terrains
- Les indemnités d’assurance perçues en cas de loyers impayés ou de sinistre
- Les subventions perçues par l’ANAH dans le cadre de l’amélioration de l’habitat
- Les revenus issus de la location d’emplacements publicitaires
- La location de toits pour la mise en place des antennes de téléphonie mobile
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Réduire ses impôts avec les dispositifs de défiscalisation
Pour limiter vos impôts, les investisseurs utilisent les dispositifs de défiscalisation. Selon la nature de vos biens, vous pouvez y être éligible.
La loi Pinel : le plus connu
Le dispositif Pinel concerne les biens neufs. Lorsque ces logements se situent dans les zones déterminées par la loi et qu’ils sont mis en location, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt correspondante :
- 12 % du prix d’achat pour une location pendant 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
Avec Simulimmo, vous pouvez savoir précisément quel sera votre avantage fiscal. Vous saurez quel sera le montant de vos impôts pour votre achat locatif.
Le dispositif Malraux
Ce dispositif de réduction d’impôt vise à protéger le patrimoine architectural et historique français. Lorsque vous investissez dans ce type de bien et que vous le proposez à la location pendant 9 ans, vous pouvez donc profiter de l’avantage fiscal correspondant.
La défiscalisation Censi-Bouvard
Ce dispositif fiscal a été mis en place pour encourager les investisseurs à s’intéresser aux résidences de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées. Lorsque vous louez votre bien pendant au moins neuf ans, vous bénéficiez d’une réduction proportionnelle comprise entre 11 et 25 %.
N’hésitez pas également à consulter notre article sur l’investissement dans la location d’ancien.
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