LMNP : Zoom sur les conditions pour la location meublée

Les conditions à remplir pour obtenir le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre des avantages fiscaux intéressants. Pour pouvoir en profiter, vous devez remplir les trois conditions du LMNP : 

• Proposer un logement meublé à la location
• Être un bailleur non professionnel
• Ne pas dépasser le plafond de revenus locatifs annuels en vigueur 

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Un logement meublé adapté

Pour devenir Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devez commencer par mettre à disposition un logement avec tout le mobilier nécessaire. La liste des meubles obligatoires est fixée par décret.

Vous pouvez aussi bien opter pour un bien dans un immeuble que dans une résidence de services dans une des catégories suivantes :

• Résidences étudiantes
• Résidences sénior
• Résidences de tourisme
• Résidence affaires
• EHPAD
  
  

Si vous choisissez de louer un appartement que vous meublez vous-même alors vous proposerez soit des baux saisonniers soit des baux d'un an renouvelable à vos locataires. Dans le cas des résidences de services vous n'aurez pas à chercher de locataire, vous signerez directement un bail commercial compris entre 9 et 12 ans avec l'exploitant de la résidence.

Bien entendu, le logement proposé possède une superficie minimale de 9 m2. Pour obtenir le statut LMNP, ces conditions sont à respecter scrupuleusement.

Une activité déclarée

Parmi les conditions du statut LMNP, la déclaration de votre activité au greffe du Tribunal de Commerce est indispensable. Une fois cette formalité réalisée, vous recevez un numéro Siret.

Ce numéro Siret permet notamment de déclarer ses revenus locatifs. Lorsqu’ils dépassent un certain niveau, vous basculez automatiquement en LMP.

Respecter le plafond de revenus

Pour être considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel, les revenus annuels perçus ne doivent pas dépasser 23 000 € (charges comprises) OU ne pas constituer plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Si vous dépassez ces deux conditions alors vous passez automatiquement en LMP.

Pour exemple : Si vous déclarez 30.000 € de revenus LMNP et que le revenus global déclaré de votre foyer est de 65.000 € alors vous conservez le statut LMNP

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Quels sont les avantages du LMNP ?

Grace au LMNP vous allez diminuer la fiscalité sur les loyers que vous encaissez. Pour bien comprendre cet avantage comparons la fiscalité d'un investissement meublé LMNP et un investissement loué nu.

Prenons un exemple simplifié pour bien comprendre ce mécanisme :

• Vous achetez un appartement 150.000 € et le louez 800 €/mois soit 9600€ /an
• Vous avez fait un crédit et avez donc des interêts d'emprunts de 2000 € cette année
• Les charges courantes de l'appartement vous coutent 500€/an
• Vous payez une taxe foncière de 700 €

Hypothèse 1 : Vous louez nu au régime micro-foncier
Dans ce cas vous aurez le droit à un abattement forfaitaire de 30%. Vous serez donc imposé sur 9600 - 30% soit 6720€

Bénéfice imposable : 6720 €

Hypothèse 2 : Vous louez nu au régime réel
Ici vous pourrez déclarer et donc déduire l'ensemble des charges réelles soit 2000 € d'intérêts, 500€ de charges courantes et 700€ de taxe foncière.
9600-2000-500-700 = 6400€

Bénéfice imposable : 6400 €

Hypothèse 3 : Vous louez en LMNP au micro-BIC
Dans ce cas vous pouvez bénéficier d'un abattement de 50%. Vous serez donc imposé sur 9600 - 50% soit 4800€

Bénéfice imposable : 4800 €

Hypothèse 4 : Vous louez en LMNP au réel
Vous pourrez comme pour la location nue au réel déduire de vos recettes locatives l'ensemble de vos charges réelles mais aussi une charge d'amortissement du bien immobilier et des meubles. Il faudra calculer cet amortissement LMNP chaque année avec la méthode par composants. Pour simplifier nous estimerons ici le taux d'amortissement à 3% de la valeur du bien soit 4500 €

Le calcul est donc : 9600-2000-500-700-4500 = 1900 €

Bénéfice imposable : 1900 €

A noter : Pour connaitre l'imposition réelle il faudra multiplier ce bénéfice par votre TMI (tranche marginale d'imposition) + CSG-CRDS (17,2%). Si vous êtes dans une TMI à 30% et que vous avez opté pour le LMNP réel vous paierez donc 1900 x (30+17,2)/100 = 896,8€ d'impôts supplémentaires sur votre impôt sur le revenu.

Attention aux déficits : Habituellement dans un investissement locatif, lorsque l'on génère des déficits (charges supérieurs aux revenus, cas courant lorsque vous effectuez des travaux) on peut les déduire de nos autres revenus comme les salaires et ainsi obtenir une réduction d'impôts. Dans le cas du LMNP, les déficits ne sont pas déductibles en revanche vous pourrez les reporter sur les futurs années de déclarations sans aucune limite de durée.

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Comment déclarer sa location en LMNP ?

Lorsque vous souhaitez louer un bien en LMNP, vous devez remplir les formalités suivantes : 

• Choisir un régime fiscal, à savoir réel ou micro-BIC
• Déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Vous obtiendrez un numéro Siret pour chaque logement meublé.
• Si vous souhaitez changer de régime fiscal, vous devez demander une levée d’option au Tribunal de Commerce
• Déclarer vos revenus et profiter des déductions d’impôt.
  
  
  

Bien choisir son régime fiscal

Pour profiter des avantages fiscaux du statut LMNP, vous devez prendre soin de bien choisir votre régime. En micro-BIC, vous profitez d’un abattement fiscal automatique de 50 % sur l’ensemble de vos revenus locatifs. Parmi les conditions de ce régime LMNP, vous devez percevoir moins de 72 500 € par an. Si vous dépassez ce plafond, vous basculez au régime réel.

De son côté, le régime réel permet aux investisseurs de déduire leurs charges et les amortissements des revenus générés par leur location meublée. En déduisant les recettes annuelles, le montant des impôts est également plus faible. Ce régime fiscal s’avère d’ailleurs intéressant pour amortir les dépenses importantes.

Si vous remplissez certaines conditions, vous pouvez cumuler le LMNP et la loi Censi-Bouvard. Vous récupérez alors la TVA sur le prix de l’achat.

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Les conditions du dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi Bouvard est une loi de défiscalisation, comme la loi Pinel, adaptée au LMNP en résidences de services.
Pour profiter de ce dispositif vous devrez acheter votre LMNP dans une résidence de services neuve sur plan (VEFA).

En choisissant ce dispositif vous ne pourrez plus profiter de la possibilité d'amortir votre bien mais vous bénéficierez d'une réduction d'impôts de 11% de la valeur du bien étalé sur 9 ans. De plus vous pourrez récupérer la TVA sur l'achat de ce bien.

Pour exemple : Vous investissez sur un studio dans une résidence étudiante à 120.000 € TTC. Vous ne paierez le bien que sa valeur HT soit 100.000 € puis vous percevrez chaque année une réduction d'impôts de 1222€ (100.000 x 11% / 9 ans). Soit une réduction d'impôts total de 11.000€ dans cet exemple.

Pour bénéficier de ce dispositif vous devrez aussi vous engager à conserver et louer le bien durant toute la période de défiscalisation.

Quelles différences entre LMNP ou LMP ?

Les conditions pour devenir LMNP ou LMP sont différentes. Pour être considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devez respecter les critères suivants :

• Les loyers perçus chaque année doivent être inférieurs à 23 000 € par an
  OU
• Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 50 % des autres ressources du foyer fiscal

Dès lors que vous ne respectez pas une de ces conditions, vous devenez LMP. Sachez que dans ce cas, les avantages fiscaux changent également. 

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