Quelle rentabilité espérer avec un investissement locatif en LMNP ?

Dans quels types de biens investir en LMNP ?

Investir en LMNP est bien différent de la location classique dite location nue. La mise en location, les avantages fiscaux et le calcul de l’impôt sont spécifiques. La gestion du bien est également particulière selon le type de bien choisi.

Pour profiter de ce statut fiscal avantageux, vous pouvez opter pour : 

• Une résidence de services pour étudiants, seniors, une résidence de tourismes ou de type EHPAD. Dans ce cas, vous devenez propriétaire d’une chambre ou d’un logement entier dans cette résidence. Vous signez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence qui se charge de la gestion du bien immobilier. 
  
  
• Vous pouvez opter pour un logement dans un immeuble classique. Dans ce cas, vous devez vous assurer de respecter la liste des meubles obligatoires fixée par décret.
  
  
• Il peut aussi sembler intéressant de faire de la colocation avec le statut LMNP mais soyez vigilant dans vos simulations de ce type de location. En tant que bailleur vous devez penser à la vacance locative qui peut être élevé en colocation.
  
  

Quelle que soit l’option choisie, le statut LMNP vous offre une défiscalisation intéressante. Votre investissement locatif peut donc facilement être optimisé.

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LMNP : Quelle rentabilité avec la location meublée ?

Pour étudier la rentabilité d’un bien dans le cadre d’un LMNP, vous devez distinguer rentabilité brute et rentabilité nette. En effet, chaque calcul vous renseigne sur la performance de votre investissement locatif.

La rentabilité brute

Lorsque vous comparez des biens immobiliers, la rentabilité brute représente un bon indicateur. Cette donnée permet d’évaluer la qualité d’un investissement et de facilement comparer deux biens qui pourraient vous intéresser. Ce rendement locatif LMNP est obtenu grâce au quotient entre le montant perçu annuellement via les loyers hors charges et le prix d’achat du bien.

Pour connaître précisément la rentabilité brute pour votre bien immobilier, vous devez calculer le total des loyers annuels. Ensuite, vous divisez ce nombre par le montant demandé pour l’achat. Pour que cette rentabilité soit exprimée en pourcentage, il vous suffit de multiplier le résultat par 100.

Par exemple, si vous avez acheté un bien pour 250 000 € et que vous percevez 12 000 € de loyers annuels, le rendement locatif LMNP est de (12 000 / 200 000) x 100 = 6 % bruts.

Obtenir la rentabilité nette

Le rendement locatif LMNP brut ne suffit pas pour connaître la performance d’un investissement immobilier. En effet, vous devez tenir compte des charges et frais liés à l’exploitation de votre bien. Vous devez donc déduire les éléments suivants : 

• Les charges
• Les frais de gestion
• Les primes d’assurance
• Les taxes et impôts
• Les frais de notaire
• Les intérêts d’emprunts
• Les dépenses d’entretien et de rénovation
  
  

Au moment de choisir le bien immobilier pour votre investissement, vous devez donc faire le point sur les charges correspondantes. Vous saurez ainsi quel est le réel rendement locatif LMNP. 

Quand un investissement LMNP est rentable 

On estime que si votre taux de rentabilité Net est égale ou supérieur à 6% alors votre LMNP a un rendement élevé.

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La rentabilité espérée dans l’ancien ou le neuf

Le rendement locatif LMNP dépend du type de bien dans lequel vous investissez. L’ancien est souvent moins cher à l’achat que le neuf. Pourtant, vous devez prévoir les travaux avant de le mettre à la location. Lors du calcul de la rentabilité, vous devez déduire ces charges. Le résultat sera donc moins élevé que prévu compte tenu des frais que vous devrez engager avant la location et pour entretenir votre bien.

Du côté du neuf, une garantie décennale s’applique pour le gros œuvre. Elle est de 2 ans pour les équipements. Logiquement, vous n’aurez pas de travaux à effectuer dans l’immédiat. De plus, grâce à des normes énergétiques bien respectées, votre consommation sera moindre. Pour finir, votre rentabilité peut être boostée dans le neuf grâce à des dispositifs de défiscalisation.

Pensez aussi aux frais de notaires qui sont beaucoup moins élevés dans le neuf.

Un rendement locatif LMNP qui dépend du régime fiscal

Étant donné que les taxes et impôts sont déduits lors du calcul de la rentabilité nette, le rendement de votre investissement dépend du régime que vous aurez choisi. En micro-BIC, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Du côté du régime réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges d’exploitation du bien ainsi que l'amortissement LMNP.

Un investisseur dans l’immobilier meublé n’aura donc pas le même rendement puisque les déductions fiscales diffèrent. Pour connaître la réelle performance d’un investissement, il peut donc être judicieux de comparer la rentabilité obtenue selon le régime fiscal choisi. Plus précis, le résultat vous aidera à optimiser votre placement dans une location meublée.

Louer vide ou meublé quel est le plus rentable ?

Dans la plus part des cas, la location meublée est plus intéressante. Au lieu de déclarer des revenus fonciers vous allez être dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux). Ce changement de type de fiscalité apporte de avantages fiscaux non négligeable en particulier si vous êtes au LMNP réel puisqu'en plus des charges que vous pouvez déduire sur un investissement nu vous pourrez ajouter des amortissements de la valeur du bien immobilier et des meubles. Ces charges d'amortissement peuvent dans certains cas vous permettre de faire un investissement immobilier sans impôts sur le revenus supplémentaires.

Soyez tout de même vigilant aux contraintes de la location meublée :

• Vous devrez meubler l'appartement en respectant une liste de meubles minimums et les remplacer régulièrement ce qui représente un coût supplémentaire.
  
  
• En passant au LMNP réel vos déclarations fiscales seront plus complexe, il vous faudra surement faire appel à un expert-comptable.
  
  
• Si vous investissez sur des appartements de 3 pièces et plus la location meublé peut-être un inconvénient pour louer. En effet sur ces typologies de biens, la plus-part des locataires recherchent des locations nues pour apporter leurs propres meubles.

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Avant de vous lancer dans le statut LMNP vous pouvez utiliser l'outil de simulation gratuit Simulimmo pour comparer tous les dispositifs d'investissement immobilier en fonction de votre situation. En quelques minutes vous pourrez estimer le prix d'acquisition idéal pour votre futur investissement et comparer les flux de trésorerie et la fiscalité du LMNP par rapports aux autres méthodes d'investissement immobilier.

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