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Réduisez vos impôts en investissant dans l’ancien avec la loi Denormandie
Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie remplace le dispositif Cosse. Son objectif est d’encourager les investisseurs à réaliser des travaux de rénovation dans des zones qui regroupent de nombreux logements vacants qui ne peuvent être proposés à la location du fait de leur état dégradé. Simulimmo vous explique comment fonctionne cette loi.
Loi Denormandie : une version Pinel pour l’immobilier ancien
Face au constat d’un parc immobilier locatif en grande précarité, le gouvernement a décidé de mettre en place des dispositifs d’encouragement. La loi Pinel permet de développer le parc immobilier neuf. Pour l’ancien, la loi Denormandie la complète.
Depuis le 1er janvier 2019, cette nouvelle loi remplace le dispositif Cosse jugé inadapté. Un effort supplémentaire est indispensable pour pouvoir réhabiliter l’habitat ancien dégradé.
Julien Denormandie propose donc cette loi aussi bien aux particuliers qui souhaitent investir qu’aux promoteurs immobiliers. Une fois le bien remis en état, des avantages fiscaux sont accordés selon la durée de mise en location du logement :
- 12 % du prix d’achat pour une mise en location pendant 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
Avec la loi Denomandie, cet avantage fiscal s’applique aussi bien au montant de l’achat qu’à celui des travaux réalisés.
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Investissement en loi Denormandie : comment être éligible ?
Comme tous les dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement, vous devez respecter un certain nombre de critères pour être considéré comme éligible. En ce qui concerne la loi Denormandie, vous devrez vous assurer que les biens achetés et restaurés se situent bien dans une des communes éligibles.
La règle la plus importante à connaître concerne le montant des travaux qui doit constituer 25 % de l’opération. De plus, ces travaux doivent absolument être confiés à des professionnels.
Quels plafonds de loyer et de ressources ?
Pour permettre l’accès au logement aux ménages modestes, les plafonds ont été mis en place selon la localisation du logement et la composition du foyer qui souhaite y résider.
Les nouveaux plafonds de loyer 2021
Pour pouvoir être éligible à ce dispositif, vous devrez donc suivre scrupuleusement le montant du loyer fixé par la loi.
|
Zone |
Plafond de loyer |
|
Zone A |
12,95 € /m² |
|
Zone A bis |
17,43 € /m² |
|
Zone B1 |
10,44 € /m² |
|
Zone B2 |
9,07 € /m² |
Les ressources des locataires
Pour devenir vos futurs locataires, les candidats ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par l’État.
|
Composition du foyer |
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
|
Personne seule |
38 465 € |
38 465 € |
31 352 € |
|
Couple |
57 489 € |
57 489 € |
41 868 € |
|
Personne seule ou couple + 1 personne à charge |
75 361 € |
69 105 € |
50 349 € |
|
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge |
89 976 € |
82 776 € |
60 783 € |
|
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge |
107 463 € |
97 991 € |
71 504 € |
|
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge |
120 463 € |
110 271 € |
80 584 € |
|
Majoration à partir de la 5e personne |
+ 13 421 € |
+ 12 286 € |
+ 8 990 € |
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Cibler des biens insalubres
L’amendement Denormandie vise avant tout l’habitat indigne, c’est-à-dire :
- Les immeubles, logements et locaux insalubres jugés impropres à une utilisation humaine
- Les logements en ruine qui présentent un risque réel pour la sécurité des occupants
- Les biens qui exposent les habitants à des risques de saturnisme
- Les hôtels délabrés qui présentent un risque pour les locataires et le voisinage
Pour prouver que le logement acheté correspond à ces critères, vous devez faire réaliser un bilan technique par un professionnel agréé avant et une fois que les travaux ont été réalisés. Si le logement a bien été réhabilité et respecte les normes BBC, vous pourrez profiter de la réduction d’impôt associée.
Les villes où investir avec la loi Denormandie
Le dispositif Denormandie cherche avant tout la remise en état des logements dans les centres-villes. Pour savoir si un bien est éligible, vous devez veiller à ce qu’il se trouve dans :
- Les communes qui ont signé la convention “Cœur de ville”
- Les villes qui bénéficient d’un accompagnement dans le cadre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT)
Actuellement, ce sont 245 qui sont éligibles à la loi Denormandie.
Les pièges à éviter pour un investissement Denormandie
Pour vous assurer de trouver rapidement un locataire une fois les travaux réalisés, vous devez choisir avec soin l’emplacement. Il est donc préférable de bien se renseigner et de ne pas se baser uniquement sur des programmes qui promettent un rendement élevé.
Le principal piège consiste à croire que les travaux engagés sont déductibles des revenus fonciers. Ce n’est pas le cas mais en tant qu’investisseur vous pourrez déduire un certain nombre de charges.
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