Loi Pinel : Les explications pour investir facilement

Qu'est-ce que c'est la loi Pinel ?

Mis en place le 1er septembre 2014, à la fin de la loi Duflot, la loi Pinel (du nom de la ministre) est un dispositif de défiscalisation mis en place par l'Etat pour tous les français qui souhaitent faire un investissement immobilier locatif dans le neuf. En devenant propriétaire d'un logement neuf et en respectant certaines conditions vous pourrez alors profiter d'un avantage fiscal allant jusqu'à 63.000€.

Ce dispositif, comme les précédents (loi Duflot, loi Scellier, loi De Robien), a pour but de motiver les investisseurs immobilier à choisir le neuf afin de dynamiser la construction de nouveaux logements dans des zones tendues et donner accès aux locataires à des logements de meilleure qualité et moins énergivores.

Quelles conditions pour la loi Pinel ?

Voici la liste des obligations à respecter pour être éligible au dispositif Pinel :

• Etre contribuable français,
• Devenir propriétaire d'un logement neuf en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement),
• Acheter dans un bâtiment d'habitation collectif,
• Que le logement respecte les normes d'isolations BBC et RT2012,
• S'engager à conserver et louer le bien minimum 6 ans, 9 ans ou 12 ans,
• Respecter les plafonds de loyers,
• Louer l'appartement nu (pas de location meublé) dans les 12 mois qui suivent la remise des clés,
• Louer en tant que résidence principale à des locataires ne dépassant pas les plafonds de ressources.

 

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

En investissant dans ce dispositif vous transformez une partie importante de vos impôts en patrimoine immobilier. Pouvant aller jusqu'à 6000€/an vous pourrez choisir d'investir en fonction du montant de votre impôt sur le revenu afin d'optimiser votre défiscalisation.

Les logements éligibles étant dans le neuf vous profiterez d'autres avantages :

• Des frais de notaires réduits,
• Une garantie décennale du constructeur,
• Un logement bien isolé grâce aux notre RT2012 ou RT2020,
• Des délais de mise en location plus courts du fait de l'attrait de ce type de résidences.

A noter : contrairement aux précédentes lois, la loi Pinel vous autorise à louer à un ascendant ou un descendant.

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Pour profiter de la réduction d'impôts vous devrez respecter des plafonds et en particulier un plafond de loyer. Soyez vigilant à ce point, en fonction des villes ce plafond peut être une contrainte forte qui rendrait votre investissement peu rentable. Dans la grande majorité des cas ces plafonds correspondent à un loyer proche du marché.

Autre inconvénient à noter : le délais de mise en place. Généralement, les programmes qui vous seront proposés sont livrés dans 18 à 36 mois. En réservant un bien aujourd'hui vous devrez donc patienter ce délais pour obtenir les clés de votre logement et c'est à ce moment là que se déclenchera la réduction d'impôts. Pour palier à cela vous pouvez viser des programmes avec des livraisons rapides ou déjà achevés mais ils sont plus rares.

Nouveautés Pinel 2022

Depuis 2014 la loi Pinel a subit quelques modifications à prendre en compte.

• Vous devez investir uniquement dans les villes en zone A, Abis et B1
• Il n'est plus possible d'investir sur des maisons individuelles, uniquement les logements dans des bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles (article 161 de la de loi de finances 2020)

Attention : 2022 est la dernière année où vous pourrez profiter de la loi Pinel à taux plein. La loi de finances 2021 l'a prorogé jusqu'au 31 décembre 2022. Dès 2023 des changements majeurs auront lieux.

Quel Pinel en 2023 et 2024 ?

Dès le 1er janvier 2023, les taux de réductions d'impôts de la loi Pinel diminuent. Au 1er janvier 2024 une nouvelle baisse aura lieu pour finalement un arrêt prévu de cette loi au 31 décembre 2024 même si on peut espérer qu'une nouvelle loi similaire soit mise en place en 2025.

Pour rappel, l'avantage fiscal dépend de la durée d'engagement de location que vous prenez (6, 9 ou 12 ans). Voici les taux de réductions pour 2022, 2023 et 2024 :

2022 :

• 12 % sur 6 ans,
• 18 % sur 9 ans,
• 21 % sur 12 ans.

2023 :

• 10,5 % sur 6 ans,
• 15 % sur 9 ans,
• 17,5 % sur 12 ans.

2024 :

• 9 % sur 6 ans,
• 12 % sur 9 ans,
• 14 % sur 12 ans.
  
  

Pinel + ou Super Pinel

A partir de 2023 il sera possible de conserver le même taux de réduction d'impôts qu'en Pinel 2022 grâce au Pinel + (aussi appelé Super Pinel).

A l'heure actuel nous sommes encore en attente d'un décret qui décrira en détails les conditions du Pinel +. Les conditions devraient être les suivantes :

• Que le logement se trouve dans une zone prioritaire de la politique de la ville,

OU

• Qu'il respecte un niveau performance énergétique et environnementale supérieure à la réglementation (Label RE 2020),
• Qu'il respecte des règles de surfaces minimum,
• Qu'il est au moins un espace extérieur privatif (balcon, terrasse),
• Que l'appartement soit traversant.

 

Calcul de la réduction d'impôts Pinel

Le montant de votre avantage fiscal dépend du prix d'achat du bien ainsi que de la durée d'engagement de conservation et de location du bien que vous choisissez.

Pour calculer ce montant on multiplie donc le montant de la réduction Pinel choisi par le prix d'achat du bien.

Il s'agit d'une réduction d'impôt à ne pas confondre avec les déductions d'impôts d'autres dispositifs. C'est à dire que ce montant sera à déduire de votre impôt final figurant sur votre avis d'imposition.

A noter : Si vous défiscalisez plus que votre montant d'imposition, vous n'aurez plus d'impôt sur le revenu à payer mais ne pourrez pas réclamer ni reporter le surplus.

Durée d'engagement Pinel

Au moment de votre première déclaration Pinel, l'année qui suit la livraison, vous devrez faire un choix de durée d'engagement initial : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En fonction de cet engagement vous toucherez une réduction plus ou moins importante.

A noter, si vous choisissez un engagement sur 6 ans vous pourrez le prolonger à 9 ans puis le re-prolonger à 12 ans. Votre réduction d'impôt sera alors la même que si vous aviez choisis 12 ans dès le départ. Cela vous permet une souplesse dans votre engagement.

Taux de réduction Pinel

Jusqu'au 31 Décembre 2022 les taux de réduction de la loi Pinel sont :

• 12% sur 6 ans
• 18% sur 9 ans
• 21% sur 12 ans

Sur un engagement de 12 ans vous toucherez donc une réduction d'impôts de :

• 2% de la valeur du bien chaque année pendant les 6 premières années
• 2% de la valeur du bien chaque année de la 7ème à la 9ème année
• 1% de la valeur du bien chaque année de la 10ème à la 12ème année

Plafond d'investissement annuel Pinel

Le montant de votre réduction est plafonnée à un investissement global de 300.000€ /an limité à 2 logement maximum.

Vous pouvez investir sur un logement à plus de 300.000 € mais votre réduction ne sera pas plus importante.

Exemples :

Achat d'une appartement à 200.000€ avec engagement sur 9 ans :
Réduction totale = 200.000 x 18% = 36.000 € soit 4.000€ /an

Achat d'un appartement à 250.000€ avec engagement sur 12 ans :
Réduction totale = 250.000€ x 21% = 52.500 € soit 5.000€ /an les 9 premières années puis 2.500€ /an de la 10ème à la 12ème

Achat d'un appartement à 320.000€ avec engagement sur 6 ans :
Réduction totale = 300.000€ (plafond) x 12% = 36.000€ soit 6.000€ /an

 

Plafond des niches fiscales

La loi Pinel fait partie des dispositifs soumis au plafonnement des niches fiscales fixé à 10.000€ /an depuis 2013.

Avant d'investir vérifiez bien qu'il vous reste suffisamment de place dans votre plafond des niches si vous avez déjà d'autres réductions d'impôts soumises à ce plafond comme l'emploi d'un salarié à domicile.

Dans le cas où vous dépassez ce plafonnement, la réduction au-delà des 10.000€ sera perdu il n'est pas possible de la reporter.

Les plafonds loi Pinel

Afin d'être éligible au dispositif Pinel, l'investisseur doit respecter 2 plafonds principaux : un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire. Ces plafonds dépendent de la zone géographique où se trouve le bien que vous achetez.

Les zones Pinel

L'objectif de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues c'est pourquoi vous ne pourrez pas investir dans n'importe quelle ville. Aussi, le système de zonage permet d'adapter les plafonds en fonction du marché local.

La France est donc divisé en 5 zones de tension locative : Abis, A, B1, B2 et C.

Seules les zones Abis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel.

 

Plafond de loyer Pinel

Afin de déterminer le plafond de loyer à respecter vous devrez tout d'abord calculer un coefficient multiplicateur en utilisant cette formule :

Coefficient multiplicateur = (19 / Surface) + 0,7

A noter : Ce coefficient est plafonné à 1,2

Multipliez ensuite ce coefficient par la surface de votre bien et par le plafond de prix au mètre carré correspondant à votre zone :

Zone Pinel	Plafond 2022
Abis	17,55 € / m²
A	13,04 € / m²
B1	10,51 € / m²
C	9,13 € / m²

 

Plafond de ressources locataire Pinel

Lorsque vous étudierez les dossiers de vos futurs locataires vous devrez vérifier que leurs revenus respectent les plafonds suivants :

Composition du Foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1
Célibataire	38 377 €	38 377 €	31 280 €
Couple	57 357 €	57 357 €	41 772 €
+ 1 personne à charge	75 188 €	68 946 €	50 233 €
+ 2 personnes à charge	89 769 €	82 586 €	60 643 €
+ 3 personnes à charge	106 807 €	97 766 €	71 340 €
+ 4 personnes à charge	120 186 €	110 017 €	80 399 €
Par personne à charge supplémentaire	+ 13 390 €	+ 12 258 €	+ 8 969 €

 

 

Plafond de prix au mètre carré

Ce plafond est fixé à 5500 euros par mètre carré. Contrairement aux précédents plafonds il n'est pas obligatoire de le respecter, vous pouvez investir sur des biens plus chers mais le calcul de votre avantage fiscal sera plafonné à ce prix au mètre carré.

 

Comment trouver un logement loi Pinel ?

Si vous souhaitez investir en loi Pinel il vous faudra trouver le bien idéal c'est à dire un bien qui réunisse les critères suivants :

• Dans une zone de tension locative forte afin de garantir sa mise en location,
• De forts atouts pour la revente,
• Une bonne rentabilité,
• Un prix d'achat cohérent avec les prix du marché.

Acheter en direct avec un promoteur

La plus part des programmes neufs se trouvant dans les zones Abis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel, vous pouvez donc directement contacter les promoteurs immobilier afin d'étudier leurs offres.

Certains promoteurs nationaux ont des conseillers spécialisés en investissement locatif qui pourront vous faire des simulations et répondre à vos questions.

Rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine

Si vous n'avez pas encore choisi un programme immobilier pour votre investissement, nous vous conseillons de rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en investissement locatif.

Les atouts de ces conseillers :

• Ils vont vous proposer un bilan patrimonial et fiscal afin de vérifier que la Loi Pinel est bien le dispositif le plus adapté à votre situation. Ce premier rendez-vous est toujours gratuit et vous aide à y voir plus clair sur votre situation et vos objectifs,
  
  
• Ils ont accès à l'ensemble de l'offre des promoteurs et peuvent donc vous aider à choisir le meilleur programme objectivement,
  
  
• Acheter un bien par leur intermédiaire ne vous coutera pas plus cher que d'acheter directement chez le promoteur,
  
  
• Ils vous accompagnent tout au long de la vie de votre investissement pour trouver les locataires, remplir vos déclarations d'impôts, etc.