Rentabilité locative : calculez le rendement de votre investissement locatif

Comment faire son premier investissement immobilier ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif afin de vous constituer un patrimoine ou percevoir des revenus supplémentaires ? Pour votre premier investissement locatif, vous devez réaliser les bons choix. Le calcul de la rentabilité locative vous aidera dans la réalisation de votre projet. Vous devrez également prendre en compte plusieurs éléments.

Réfléchir à son investissement

Pour réussir votre premier investissement locatif, vous devez d’abord identifier pourquoi cet investissement est important. Votre stratégie repose sur votre objectif à long terme. Le choix du bien immobilier diffère si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires ou revendre votre bien une fois la durée d’engagement terminée pour profiter d’un dispositif de défiscalisation. 

Le calcul de la rentabilité locative dans plusieurs cas de figure vous permet de savoir quel est le choix le plus pertinent. Cette simulation permet de savoir quelle est la meilleure forme d’investissement et le bien idéal afin d'obtenir le meilleur rendement locatif.

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Déterminer le budget nécessaire pour son investissement immobilier

Une fois que votre simulation réalisée, vous savez dans quel bien investir. Vous devez donc définir le budget avant votre demande de financement bancaire. Pour un premier investissement, vous avez tout intérêt à vous concentrer sur un studio ou un T1. Le prix de ce bien sera abordable et le rendement locatif élevé. En optant pour un investissement en loi Pinel ou en Censi-Bouvard, vous pouvez également bénéficier de réductions d’impôt qui feront grimper votre rentabilité. 

Bien choisir votre emplacement

Bien entendu, vous veillerez également à l’emplacement pour vous assurer que cet investissement sera gagnant. Lorsque la zone géographique est très demandée, vous pouvez demander un loyer élevé, à condition qu’aucune loi sur l’encadrement des loyers ne s’applique. En loi Pinel, vous devrez également respecter les plafonds mis en place.

Vous devez également tenir compte des points suivants avant de formuler une offre d’achat pour un investissement locatif : 

 - Le taux d’occupation, à savoir la capacité du bien à être loué sur une longue période. Vous devez viser une vacance locative minimale
 - L’éligibilité à des avantages fiscaux dans le cadre de la loi Pinel, Malraux, Denormandie ou le statut LMNP.
 - Le potentiel de valorisation à long terme.

Préparer votre demande de financement

Lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier, vous ne pouvez pas vous appuyer sur d’autres placements financiers réussis. Vous devez donc trouver d’autres arguments pour convaincre. La rentabilité locative du bien que vous souhaitez acheter en fait partie.

Un apport personnel jouera en votre faveur. Même si vous allez utiliser l’effet de levier pour rembourser les échéances du crédit immobilier, vous démontrerez votre capacité à gérer une épargne. Les organismes financiers seront donc davantage disposés à vous prêter la somme nécessaire pour cet investissement dans l’immobilier locatif.

Vous pouvez vous tourner vers un courtier en immobilier pour constituer un dossier solide. Il vous aidera notamment à démontrer que votre investissement sera rentable. Il se charge également de démarcher ses partenaires bancaires et de négocier le meilleur taux. Moins le coût du crédit immobilier sera élevé, plus votre rendement locatif le sera également.

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Pourquoi calculer la rentabilité locative ?

Lorsque vous comparez des biens immobiliers dans le cadre d’un investissement locatif, le calcul de la rentabilité locative est essentiel. Un achat immobilier dans l’objectif de le proposer à la location est différent d’une acquisition de résidence principale ou secondaire. Vous devez au préalable visualiser quels sont les profits possibles.

Quels que soient les placements réalisés, vous allez chercher à estimer le rendement pour savoir s’il est intéressant. Il est donc légitime de vouloir fonctionner de la même façon pour un investissement immobilier. Le calcul de la rentabilité locative permet de savoir si un achat suivi d’une mise en location peuvent apporter les gains attendus. Il sert de comparaison pour savoir quel est le bien idéal.

Pour y parvenir, vous devez calculer la différence entre les gains perçus grâce aux loyers du prix d’achat du bien et des frais nécessaires pour son entretien. Le résultat est exprimé sous forme de pourcentage. Vous devez par contre faire la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette.

Connaître la rentabilité locative brute

Pour connaître la rentabilité brute, il vous suffit de calculer le total des loyers perçus sur une année puis de le diviser par le prix d’achat du bien immobilier. Prenons un exemple concret pour vous aider dans cette opération : 

 - Loyer mensuel hors charges : 600 €
 - Prix d’achat : 300 000 €
 - Frais d’achat : environ 30 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence.Il suffit de calculer les deux nombres suivants :

 - Loyers sur un an (hors charges) : 12 x 600 = 9 600 €
 - Prix total de l’achat : 300 000 + 30 000 + 10 000 = 340 000 €

Ensuite, il ne vous reste plus qu’à appliquer la formule suivante :

Rentabilité locative brute = (loyer annuel / prix total d’achat) x 100 = 9 600/340 000 x 100 = 2.82 %

Si ce calcul permet d’avoir une idée du rendement que vous pouvez espérer, il est encore loin de la réalité. En effet, les frais d’entretien et les impôts ne sont pas pris en compte. Voilà pourquoi Simulimmo vous conseille de vous concentrer sur la rentabilité nette.

Rentabilité locative nette d’un investissement : plus de précision

Pour obtenir la rentabilité nette, vous devez déduire l’ensemble des charges et frais que vous avez dû assumer pour ce logement. Vous devez notamment faire le total des éléments suivants : 

 - Les intérêts d’emprunts
 - L’assurance emprunteur
 - La taxe foncière
 - Les charges non récupérables auprès des locataires
 - L’assurance propriétaire non-occupant
 - La garantie loyers impayés
 - Les frais d’entretien divers
 - La formule de calcul est donc modifiée. Vous devrez appliquer la suivante : 

Rentabilité locative nette avant impôts = (loyer annuel – charges et frais) / prix d’achat x 100

Reprenons le même exemple : 

 - Loyer mensuel hors charges : 600 €
 - Prix d’achat : 300 000 €
 - Frais d’achat : environ 30 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence.
 - Charges et frais divers : 4 000 €

Le calcul est donc le suivant : 

(9 600 - 4 000)/340 000 x 100 = 1.64 %

La rentabilité nette peut donc varier selon les frais d’entretien, le coût de la gestion locative ou le montant de vos assurances. Pour que votre estimation soit la plus précise possible, vous devez donc tenir compte de tous ces frais. 

Lorsque vous prenez uniquement en compte la rentabilité brute, vous pouvez estimer qu’un investissement locatif en vaut la peine. Toutefois, la rentabilité nette est souvent bien différente. Voilà pourquoi il est essentiel de réaliser ce calcul pour en savoir plus avant de vous lancer.

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Prise en compte des impôts et des dispositifs de défiscalisation

Lorsque vous avez calculé la rentabilité nette de votre logement, ce résultat ne correspond pas exactement à la réalité puisque vous n’avez pas pris en compte l’aspect fiscal. Le calcul de la rentabilité nette-nette vous permet d’aller plus loin.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous devez vous attendre à régler certains impôts tels que les prélèvements sociaux ou l’impôt sur le revenu. Si vous avez décidé d’investir en loi Pinel ou en statut LMNP, vous pourrez déduire certains avantages fiscaux. 

Une fois que vous aurez pris en compte tous ces éléments, vous saurez avec précision quelle sera votre rentabilité locative. Faites votre bilan fiscal afin d’obtenir une meilleure estimation de la rentabilité de votre investissement.

Rendement et vacance locative

Dans la vie d’une location, les baux d’habitation s'enchaînent mais il n’est pas toujours possible de trouver immédiatement un nouveau locataire. Le temps entre deux baux de location est appelé la vacance locative.

Pour calculer au plus juste votre rentabilité locative annuelle, il est recommandé de prendre en compte ces risques de vacance locative. Il est recommandé de prendre deux mois de vacance locative comme référence afin que le calcul soit le plus juste possible.

La méthode Larcher pour calculer sa rentabilité locative

Pour vous simplifier les calculs, vous pouvez utiliser la méthode Larcher. Le calcul de la rentabilité brute est alors réalisée sur 9 mois au lieu de 12 mois. En effet, le total des charges, frais et impôts correspondrait à trois mois de loyer ou 25 % des recettes annuelles.

Ce mode de calcul permettrait d’avoir une idée du potentiel d’un investissement locatif sans réaliser d’opérations compliquées. 

Le calcul sera donc le suivant : (600 x 9)/340 000 x 100 = 1.58 %

On constate donc que le résultat est très proche de celui obtenu lors de notre calcul de la rentabilité locative nette. Ce mode de calcul vous permet donc d’avoir une idée du rendement annuel de votre investissement même si le calcul classique est plus précis.

Combien rapporte un investissement locatif ?

Pour l’immobilier locatif, la rentabilité nette est bien souvent comprise entre 3 et 7 %. La différence dépend du type de logement choisi puisque la performance varie selon la superficie. Pour bien investir, voici les différences entre tous les types d’investissements locatifs.

Une meilleure rentabilité locative pour les petites surfaces

Les studios et les T1 rapportent en général davantage que les grandes surfaces lorsqu’on se penche sur le rendement au mètre carré. Par contre, votre rentabilité peut être minée par une vacance locative plus élevée. Avec un changement fréquent de locataires, vous devez donc vous attendre à des pertes pendant certaines périodes de l’année. Les investisseurs préfèrent bien souvent ces petites surfaces car le risque est compensé par le rendement plus élevé. Cette solution peut donc vous convenir pour un premier investissement immobilier.

Les appartements spacieux et les maisons

Si on considère le plus au mètre carré pour ces grandes superficies, la rentabilité locative est moins importante que pour les biens plus petits. Cependant, les locataires sont plus stables. Ces biens sont bien souvent choisis par des familles qui vont rester de nombreuses années. De plus, elles entretiennent davantage leur résidence principale car elles souhaitent s’y sentir bien. En tant que propriétaire-bailleur, vous allez donc réduire les frais d’entretien qui pèsent également sur votre rendement locatif. Cet investissement est donc synonyme de sécurité, même si la rentabilité est moindre. Il s’agit d’un excellent choix si vous souhaitez vous constituer un patrimoine.

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Un bon compromis avec les deux et trois pièces

Pour un investissement rentable avec un risque minimal, vous pouvez vous tourner vers les appartements de deux à trois pièces. Le rythme de changement de locataires est raisonnable donc la vacance locative et les frais d’entretien sont limités. Pour un investissement en loi Pinel, ils représentent certainement le meilleur choix. Quoi qu’il arrive, votre rentabilité est particulièrement élevée.

Comment augmenter la rentabilité locative de votre bien ?

Pour augmenter votre rentabilité locative, vous devez veiller à bien choisir votre emplacement. Si certaines villes peuvent offrir un rendement intéressant, d’autres sont par contre considérées comme mauvaises. L’utilisation d’un simulateur permet justement de savoir quel est le meilleur investissement.

Vous devez notamment savoir qu’un investissement dans un quartier résidentiel apporte une rentabilité locative moindre. En effet, le prix à l’achat va plomber le rendement espéré. Par contre, la valorisation est plus importante. Il en est de même pour des villes comme Paris ou Lyon. Certains investisseurs acceptent de réduire leur marge pour avoir la certitude de pouvoir revendre facilement leur bien en cas de retournement du marché.

Lors de votre début d’activité, vous devez bien choisir votre statut d’imposition. Pour la location classique, les revenus fonciers sont fortement imposés. Vous pouvez donc vous tourner vers la loi Pinel pour réduire vos impôts. Pour la location meublée, le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard seront vos meilleurs alliés pour une rentabilité locative maximale.

Au moment de la recherche de financement, vous pouvez négocier le prix d’achat. En réduisant le montant du crédit ou en bénéficiant d’un taux d’intérêt satisfaisant, vous allez limiter les frais lors de l’achat et augmenter le rendement de votre logement.

Les autres indicateurs à prendre en compte pour un investissement

Le calcul de la rentabilité locative est toujours important dans le cadre d’un investissement immobilier. Même si l’immobilier offre des résultats supérieurs aux autres formes de placement, tout projet immobilier doit être préparé en amont.

Toutefois, la rentabilité locative n’est pas le seul point qui doit être étudié. Tout dépend de votre projet immobilier. Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, vous devez étudier les possibilités de valorisation à long terme. Vous mettrez ainsi votre famille à l’abri avec des biens immobiliers solides. 

Si vous souhaitez y résider au moment de la retraite, vous serez encore plus vigilant quant à l’emplacement. Le bien dans lequel vous investissez doit répondre à tous vos critères. Vous devez choisir le bien comme pour une résidence principale.

Pour générer des revenus complémentaires, vous devez avant toute chose vous renseigner sur le montant des loyers. Bien entendu, la rentabilité locative a son importance mais vous vous concentrerez en priorité sur un prix d’achat abordable et des loyers élevés pour compléter efficacement votre retraite ou vos salaires.

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